Автор Тема: До какого момента возможна переуступка квартиры в новостройке  (Прочитано 9281 раз)

0 Пользователей и 1 Гость просматривают эту тему.

Romson

  • Гость
Всем форумчанам доброго времени суток!

Вопрос следующий.
Имею некоторый опыт покупки квартир в новостройках по договорам ДУ и договорам инвестирования/соинвестирования строительства (со всевозможными векселями, ПДКП и прочей мутью принципиально никогда не связывался) с дальнешей продажей объектов по договорам уступки прав требования. Были случаи трёхстороннего оформления уступки, т.е. дольщик/инвестор/правообладатель(я)+правоприобретатель(мой купец)+заказчик строительства/застройщик/основной инвестор(строители). Были случаи даже нотариального оформления двухстороннего (правообладатель+ правоприобретатель) договора уступки прав требования с приложением к договору письменного согласия строителей. Понятно, что по законодательству для переуступки достаточно простой письменной формы с соблюдением  обязанностей, условий и предварительных процедур, предусмотренных между мной и строителями, и прописанных в договоре ДУ/инвестирования.
Но вопрос в другом. Я привык, как к "Отче наш", что на момент оформления переуступки объект не должен быть передан строителями дольщику/инвестору по Акту-приёма-передачи. И этот момент для меня абсолютно ясен. Подписание такого акта с моей стороны фактически является реализацией этого самого права требования квартиры, которое я собирался переуступить(продать). Но ещё есть ньюанс с датой "Акта приёмки дома госкомиссией" (если я правильно понимаю, "Акт ввода дома в эксплуатацию" - этот тот же самый или взаимозаменяющий и взаимоисключающий документ). Принято априори считать (или это только у меня такая практика?), что переуступку можно совершить (датировать) только до даты этого самого Акта.
Здесь я не понимаю логической связи. Действительно ли это так? Может ли кто-нибудь "ткнуть пальцем" на законодательные, нормативные акты, где это прописано? Пытался прояснить сей момент у строителей, юристов, нотариусов... Видать совсем скудна страна наша на профессионалов. Всё мычат что-то нечленораздельное, льют воду общими фразами и никто не дал конкретных ссылок.
Квартирадин - форум про новостройки
 

Оффлайн APL

  • Старожил
  • *****
  • Сообщений: 1833
  • Поблагодарили: 129 раз(а)
  • Пол: Мужской
  • reg: 08 Декабрь 2011
Romson

Нет, похоже это только у вас такая практика. Любопытно, что за застройщик. Подобные условия он может прописывать только в договоре, это вряд ли где есть в законодательстве, ибо никто не отменял статью 556 ГК РФ где определено, когда именно осуществляется передача квартиры.
Квартирадин - форум про новостройки
 

Romson

  • Гость
... ибо никто не отменял статью 556 ГК РФ где определено, когда именно осуществляется передача квартиры.

Мне кажется, Вы не совсем поняли суть вопроса. Указанная Вами статья ГК не имеет к нему никакого отношения.
Квартирадин - форум про новостройки
 

Оффлайн APL

  • Старожил
  • *****
  • Сообщений: 1833
  • Поблагодарили: 129 раз(а)
  • Пол: Мужской
  • reg: 08 Декабрь 2011
А мне кажется, вы не совсем поняли суть ответа.  ;) Переуступка осуществляется обычно до момента начала оформления собственности застройщиком, а с собственностью одновременно чаще всего оформляется акт приема-передачи.
Квартирадин - форум про новостройки
 

Romson

  • Гость
Хотя я рассчитывал на обратное, но похоже, придётся мне немного Вас проконсультировать, поскольку Вы начинаете мне "читать Азбуку", а я давно "умею читать даже без Букваря" :acute:

Для начала оформления собственности застройщиком ему необходимо подать в регистрационку достаточно большой пакет док-ов, в котором в числе прочих числятся наиважнейшие:
1. АКТ ПРИЕМОЧНОЙ КОМИССИИ О ПРИЕМКЕ ЗАКОНЧЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ;
2. АКТ О РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННОГО КОНТРАКТА (далее - АРИК).
Назвал их наиважнейшими не потому, что они главные и при их наличии регистрационка "закроет" глаза на отсутствие каких-то других, предусмотренных процедурой документов. А потому, что даже у относительно добросовестных застройщиков сплошь и рядом возникают проблемы с получением именно этих документов (правды ради, ещё траблы с землёй). И если первый чаще не подписывается всё-таки по вине застройщика - документ очень многосторонний, а при строительстве необходимо выполнить кучу СНИПов и ТУ соответствующий разрешительных инстанций  (хотя бывают и иные, "политические" мотивы). То подписание второго док-та - чистой воды бодалово жадности современных российских буржуев между собой, а также с не менее жадными чиновниками (местной администрацией). А если последние ещё и сменились за время с начала строительства и до его завершения, то это проблема просто становится на один уровень с вековыми "русскими проблемами - дураки и дороги".

Так вот, резюмируя вышесказанное, имеем по факту на сегодняшний день уже устоявшуюся судебную практику признания прав собственности за дольщиками/инвесторами в объектах, введённых в эксплуатацию, но по которым не подписаны АРИКи. В частности, в Москве и Подмосковье кол-во таких домов исчисляется десятками, если не сотнями. А кол-во людей в этих домах, получивших право собственности через суд - многими тысячами.

У меня вопрос возник именно всвязи с тем, что я столкнулся с аналогичной ситуацией. Есть объект в ЖК, который принят в эксплуатацию в 2008 году. АРИК же не подписан и по сей день, соответсвенно застройщик до сих пор не оформляет собственность. Строители судятся с чиновниками. По текущему состоянию, кассация отменила все решения нижестоящих инстанций и отправила дело на новое рассмотрение по существу (так что это судебное разбирательство не является препятствием). Много людей уже давно заселилось, живут, сделали ремонты. За прошедшие с этого момента три года по моим оценкам приблизительно 20-25% уже оформили собственность через суд. Я также могу пойти по этому пути и с вероятностью, близкой к 100% получить свидетельство о праве через 4-6 мес (судебные сроки + сроки ФРС). Но я планирую однозначно продавать свой объект и пытаюсь понять, имею ли я возможность продать его сейчас по переуступке прав требования (потенциальный покупатель есть). Есть ли законодательная привязки этой возможности с фактом ввода дома в эксплуатацию приёмочной комиссией?
Почие ньюансы:
а) могу оформить уступку задним числом с согласовательным визированием договора уступки застройщиком, но застройщик за это просит в принципе подъёмные, но на мой взгляд неадекватные оказываемой услуги деньги;
б) застройщик де юро не передавал мне объект, т.е. я не подписывал Акт- приема-передачи;
в) в моём договоре инвестирования прописано, что "Инвестор (т.е. я) вправе уступить свои права на оформление в собственность Объекта третьим лицам... без согласия Заказчика строительства, но с обязательным письменным уведомлением последнего об этом в двухдневный срок с момента уступки".
Принимая во внимание мой взгляд по п.а) и учитывая моё, мягко говоря, "непозитивное" отношение к Застройщику, который не может более 3 лет исполнить своих обязательсв обеспечить мне в установленном законом порядке оформление моих прав собственности на мой объект (что, к тому же, по договору инвестирования застройщик обязался сделать за счёт собственных средств), я имею жгучее желание продать объект по договору уступки текущей (реальной) датой, отправить вышеупомянутое уведомление, и не платить застройщику мзду за его же "косяки"  :diablo:
Вот поэтому я пытаюсь тщательно разобраться, существует ли что-то законодательно обоснованное, что мешало бы мне совершить/оформить законную сделку по уступке сегодняшним числом  :docs:
Квартирадин - форум про новостройки
 

Оффлайн APL

  • Старожил
  • *****
  • Сообщений: 1833
  • Поблагодарили: 129 раз(а)
  • Пол: Мужской
  • reg: 08 Декабрь 2011
Romson

Зачем столько букв, какое отношение к вашей переуступке имеет АРИК ?  :shok:  Не понимаю ...

Мне кажется, вам важнее, примет ли вашу переуступку (состоявшуюся без его участия) застройщик. В конечном счете, именно застройщик признаёт сделку по переуступке состоявшейся или нет - это ведь объект его будущей собственности, и договор у вас именно с ним. Вот у застройщика и выясняйте.

Ещё один вопрос - вы наверняка в курсе, что совершаются тысячи сделок по переуступке как по введенным в эксплуатацию объектам, так и не введенным. Так что порождает ваш вопрос о законодательной привязке переуступки к введению в эксплуатацию ? Не понимаю. Явно это не связанные вещи (если иное не указано в вашем договоре).
Квартирадин - форум про новостройки
 

Romson

  • Гость
Мне кажется, вам важнее, примет ли вашу переуступку (состоявшуюся без его участия) застройщик. В конечном счете, именно застройщик признаёт сделку по переуступке состоявшейся или нет - это ведь объект его будущей собственности, и договор у вас именно с ним. Вот у застройщика и выясняйте.

Вы правда столь наивны или не подумали, прежде чем сказать такое? :(
Очевидно же, что застройщик заинтересован в том, чтом содрать с моей переуступки денег. И потому сейчас он мне скажет, что не признАет в будущем переуступку, которую я с ним не согласовал.
Меня сейчас не интересует его мнение, так как:
а) повторюсь, в моём договоре с ним прописано, что мне его согласие не нужно;
б) у меня договор инвестирования, а не ПДКП, вексель и прочая хуерга (где однозначно право собственности сначала регистрируется за застройщиком, а потом, после подписания "нормального" ДКП собственность передаётся покупателю и регистрируется её переход). Договор инвестирования/соинвестирования предусматривает (и в моём именно так и прописано), что право собственности на оговоренный объект оформляется на инвестора. В моём случае прописано, что в конкретный определённым срок это делает застройщик за свой счёт, либо, по моему требованию, застройщик предоставляет все необходимые для этого док-ты мне(инвестору) или сразу в регистрационку.
Меня интересует мнение закона  :docs:, относительно легитимности моей переуступки.

Ещё один вопрос - вы наверняка в курсе, что совершаются тысячи сделок по переуступке как по введенным в эксплуатацию объектам, так и не введенным.

На счёт тысяч по "введённым в экплуатацию" я не в курсе. Но лично сам имел опыт продажи квартир посредством уступки в сданных домах.

Так что порождает ваш вопрос о законодательной привязке переуступки к введению в эксплуатацию ? Не понимаю. Явно это не связанные вещи (если иное не указано в вашем договоре).

Я также не понимаю логической связи между этими событиями, но не единожды сталкивался с мнением (и строителей, и сторонних юристов), что уступка после акта ввода незаконна. Причём, в моей личной практике был даже просто уникальный случай, когда договор уступки заверялся нотариально, сопровождался письменным согласием застройщика, нотариус уточнял у всех сторон (застройщик, я, мой покупатель) не введён ли дом в эксплуатацию, и мы все дружно в устной форме подтверждали (врали), что дом не введён в эксплуатацию. При этом нотариус никак официально не перепроверял эту информацию и не включал её в договор уступки.
Вот такие вот бывают случаи в российской юридической и нотариальной практике  :shok:

То, что написано в моём договоре я уже освятил и оно в мою пользу. Никаких "подводных камней" я в нём не усматриваю.
Но я хочу разобраться, откуда появился "дым" (которого, как принято считать, без огня не бывает), чтобы быть уверенным на 100% в законности своей переуступки и в том, что я не "подставляю" покупателя. Причём, даже готов заверить уступку нотариально, так как нотариальная пошлина в моём случае будет в разы меньше той суммы, что "заряжает" застройщик за свою положительную резолюцию.

ПС. Не обижайтесь, но по всему похоже, что Вы не можете мне помочь прояснить вопрос. Потому, давайте сделаем в нашей дискуссии паузу и подождём, пока поделятся своим опытом и знаниями другие обитатели форума.  :drinks:
Квартирадин - форум про новостройки
 

Оффлайн APL

  • Старожил
  • *****
  • Сообщений: 1833
  • Поблагодарили: 129 раз(а)
  • Пол: Мужской
  • reg: 08 Декабрь 2011
Меня интересует мнение закона  :docs:, относительно легитимности моей переуступки.

А вы не подумали - ваши схемы покупки-то законны ? О каком законе вы говорите ?

Так что все будет от застройщика зависеть.
Квартирадин - форум про новостройки
 

RiactorZ

  • Гость
а) могу оформить уступку задним числом с согласовательным визированием договора уступки застройщиком, но застройщик за это просит в принципе подъёмные, но на мой взгляд неадекватные оказываемой услуги деньги;
б) застройщик де юро не передавал мне объект, т.е. я не подписывал Акт- приема-передачи;
в) в моём договоре инвестирования прописано, что "Инвестор (т.е. я) вправе уступить свои права на оформление в собственность Объекта третьим лицам... без согласия Заказчика строительства, но с обязательным письменным уведомлением последнего об этом в двухдневный срок с момента уступки".
Вы написали, что оформить уступку задним числом с согласовательным визированием договора уступки застройщиком, Вам не хочется, а хотите Вы его о сделке только уведомить Ищите для этого правовые обоснования. Застройщик свои обязательства по регистрации не исполняет. Но вы хотите его к этому принудить, хотя он избегает более серьёзных обязательств. Вопрос- это шутка? Моё ИМХО подавать в суд, оформлять собственность и не компастировать моск.
Квартирадин - форум про новостройки
 

Romson

  • Гость
А вы не подумали - ваши схемы покупки-то законны ? О каком законе вы говорите ?

Так что все будет от застройщика зависеть.

Вот тебе раз!
А разве договора инвестирования незаконны? Или договора уступки незаконны?  :shok:
А как же по таким договорам люди покупают и регистрируют в собственность имущество? 
И даже суды их считают законными...  ;)

Иль Вы меня опять недопонимаете? Я же несколько раз упомянул, что никогда не связываюсь со "схемами".
Со строителями имею дело только посредством наиболее простых и надёжных форм договоров, которыми считаю договора ДУ и договора инвестирования.

ПС. Ваше мнение по вопросу я понял. Спасибо.
Квартирадин - форум про новостройки
 

Оффлайн APL

  • Старожил
  • *****
  • Сообщений: 1833
  • Поблагодарили: 129 раз(а)
  • Пол: Мужской
  • reg: 08 Декабрь 2011
Romson

Немного про договор инвестирования
http[удалено]

"Заключение инвестиционного договора с физическим лицом на приобретение квартиры недопустимо. Такое участие квалифицируется как незаконное привлечение денежных средств в долевое строительство."

"С гражданином заключать инвестиционный договор на приобретение квартиры нельзя. Это считается незаконным привлечением денежных средств в долевое строительство и грозит административным штрафом: для должностных лиц — от 15 000 до 20 000 рублей, для юридических лиц — от 400 000 до 500 000 рублей. "
Квартирадин - форум про новостройки
 

Romson

  • Гость
Вы написали, что оформить уступку задним числом с согласовательным визированием договора уступки застройщиком, Вам не хочется, а хотите Вы его о сделке только уведомить Ищите для этого правовые обоснования. Застройщик свои обязательства по регистрации не исполняет. Но вы хотите его к этому принудить, хотя он избегает более серьёзных обязательств. Вопрос- это шутка? Моё ИМХО подавать в суд, оформлять собственность и не компастировать моск.
1. Правовые основания я не ищу. Они есть и очевидны. И я даже не собираюсь напрягать застройщика регистрировать на меня собственность за его счёт (как он обязался это сделать по договору). Желательно, чтоб он просто (когда придёт время) не противился и предоставил моему правоприемнику по договору уступки документы для самостоятельной регистрации прав собственности (о таком обязательстве со стороны застройщика по требованию инвестора также прописано в моём договоре (см. выше)).
2. Если под избеганием более серьёзных обязательств вы подразумеваете неподписание АРИКа, то немного проясню. Заказчик/ застройщик и все инвесторы "первого уровня" инвестиционный контракт подписали. Но дело в том, что, как это часто бывает,  при строительстве площадей получилось больше проектного, ценники выше, а значит бабла "на круг" заработали поболе запланированного изначально. Не подписывает контракт только правительство города, так как хочет свою долю в соответсвии с фактической реализацией проекта получить в "честном" размере. Истец - застройщик, который и пытается через суд напрячь город подписать АРИК, а это очень непросто.
3. Про возможность оформления собственности на себя через суд я писал выше.

Хм... интересно, кто-нибудь, кроме своего ИМХО о том, как бы он поступил в моей ситуации, сможет ответить по-существу интересующего меня вопроса? :(
Квартирадин - форум про новостройки
 

Оффлайн APL

  • Старожил
  • *****
  • Сообщений: 1833
  • Поблагодарили: 129 раз(а)
  • Пол: Мужской
  • reg: 08 Декабрь 2011
Да какое ИМХО ? Вы в серой схеме привлечения средств (договор инвестирования) ищете опору на закон. Неудивительно, что никто вам не даёт ответа. Вы и не найдёте ответ - его нет, а точнее единственный ответ - в вашем случае застройщик что хочет, то и воротит.

http[удалено]

"Привлечение денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов допускается теперь исключительно на основании договора участия в долевом строительстве, путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами. Закон подчеркнул, что привлечение денежных средств граждан для строительства в ином порядке запрещается. Сделка по привлечению денежных средств, совершенная в нарушение указанных требований, может быть признана судом недействительной по иску гражданина, заключившего такую сделку."
Квартирадин - форум про новостройки
 

RiactorZ

  • Гость
1. Правовые основания я не ищу. Они есть и очевидны. И я даже не собираюсь напрягать застройщика регистрировать на меня собственность за его счёт (как он обязался это сделать по договору). Желательно, чтоб он просто (когда придёт время) не противился и предоставил моему правоприемнику по договору уступки документы для самостоятельной регистрации прав собственности (о таком обязательстве со стороны застройщика по требованию инвестора также прописано в моём договоре (см. выше)).
2. Если под избеганием более серьёзных обязательств вы подразумеваете неподписание АРИКа, то немного проясню. Заказчик/ застройщик и все инвесторы "первого уровня" инвестиционный контракт подписали. Но дело в том, что, как это часто бывает,  при строительстве площадей получилось больше проектного, ценники выше, а значит бабла "на круг" заработали поболе запланированного изначально. Не подписывает контракт только правительство города, так как хочет свою долю в соответсвии с фактической реализацией проекта получить в "честном" размере. Истец - застройщик, который и пытается через суд напрячь город подписать АРИК, а это очень непросто.
3. Про возможность оформления собственности на себя через суд я писал выше.

Хм... интересно, кто-нибудь, кроме своего ИМХО о том, как бы он поступил в моей ситуации, сможет ответить по-существу интересующего меня вопроса? :(
Вы неверно восприняли мои слова. Видите ли, при отчуждении вашей площади третьему лицу, застройщик должен внести нового владельца в свой реестр. Застройщик обозначил такую возможность за вознаграждение. Вы опираясь на надпись в своём договоре хотите принудить его зарегистрировать нового владельца. Но застройщик не выполнил более серьёзных обязательств по регистрации целого дома должным образом. Чем бы не было это продиктовано. Что касается информации о дележе честно заработанного, думаю Вы знаете далеко не всю правду о причинах. Вот я интересуюсь Вы шутите? А риски считаете, а знает ли о них ваш покупец? Мне нравится Ваш настрой, Вы не в верховном суде работаете? ))
Квартирадин - форум про новостройки
 

RiactorZ

  • Гость

Иль Вы меня опять недопонимаете? Я же несколько раз упомянул, что никогда не связываюсь со "схемами".
Со строителями имею дело только посредством наиболее простых и надёжных форм договоров, которыми считаю договора ДУ и договора инвестирования.
Договор инвестирования это и есть схема если что, самая что ни на есть схема
Квартирадин - форум про новостройки
 

Здесь размещается информация и реклама о московских новостройках, которая может быть полезной участникам форума.
Если эта информация скрыта от вас - значит, вы установили блокировку.

 

Вопросы про "мутные" квартиры

Автор jiharРаздел Форум, отзывы, цены на квартиры, недостатки

Ответов: 162
Просмотров: 19944
Последний ответ 10 Ноябрь 2016, 14:12:41
от Анна1984
Квартиры в ЖК "Лосиный остров" от Дон-Строя

Автор torenРаздел Форум, отзывы, цены на квартиры, недостатки

Ответов: 11
Просмотров: 10216
Последний ответ 02 Декабрь 2008, 18:00:01
от Angela
Квартиры в ЖК "Калужская застава" (Коммунарка) от Авгура

Автор AlisonРаздел Форум, отзывы, цены на квартиры, недостатки

Ответов: 11
Просмотров: 7461
Последний ответ 16 Декабрь 2008, 14:28:20
от alexander21
Что лучше: купить одну 3-комн. или две 1-комн. квартиры в Москве?

Автор Любитель РепыРаздел Форум, отзывы, цены на квартиры, недостатки

Ответов: 27
Просмотров: 7576
Последний ответ 18 Май 2011, 18:52:01
от maxp
Квартиры в ЖК "Родной город" (Октябрьское поле, Каховская, Воронцовский парк)

Автор НовостройкинРаздел Форум, отзывы, цены на квартиры, недостатки

Ответов: 31
Просмотров: 10221
Последний ответ 27 Ноябрь 2017, 12:11:44
от Москаль