Автор Тема: Новостройки-апартаменты в Москве и Московской области  (Прочитано 137736 раз)

0 Пользователей и 1 Гость просматривают эту тему.

Оффлайн romalex

  • Старожил
  • *****
  • Сообщений: 2211
  • Поблагодарили: 11 раз(а)
  • Пол: Мужской
  • reg: 06 Октябрь 2006
Мне неоднократно в личку приходят вопросы по поводу вложений в апарты. Народ реально не понимает разницы, кроме того, многие оч. серьезные организации, например, на прошлой неделе RICS рассказывала на своем заметьте бесплатном семинаре о достоинствах указанного сегмента, однако, многие не понимают очевидных недостатков при всех реально плюсах у апартов (для меня это расположение и только) по сравнению с аналогичным по классу и расположению жильем. Поэтому, для ликбеза предлагаю указанную тему дополнять как плюсами так и минусами НО в сравнении с аналогичным по классу и расположению жилым сегментом.
ИТАК. Во-первых, это нежилые помещения и этим многое сказано со всеми вытекающими, а именно:
- налоги, которые со следующего года идут от новой кадастровой стоимости, оч. близкой к рыночной в 5! раз больше чем для жилых - 0,5% от КС против 0,1% от КС; плюс по полной так же  ежегодный налог на землю, как для нежилых помещений - для жилых его сейчас нет.
-эксплуатационные расходы - электричество в 1,3-2 раза дороже, тепло в 1,25 раза дороже и т.д.
- коммуналка, это вообще ужас - например, в СИТИ она начинается от 10 долл./кв.м в мес. Это вызвано тем, что в отношении нежилья не работает ЖК, посему Вы будучи обладателем апарта будете платить за все , что Вам выкатит УК, без шансов на ее замену. Так, например, при покупке квартиры в новостройке в Москве, свеженанятая УК не может выставлять без решения общего собрания (которого как правило в первые 2 года не будет ни прикаких раскладах) стоимость коммуналки более ставок, утвержденных Пр М. - сейчас это около 25 руб./кв.м. и ни за какие допуслуги типа охраны и прочего Вы платить не обязаны, и вообще именно общее собрание того же ТСЖ утверждает реально тарифы, которые к тому же можно оспорить и потребовать раскрытия информации во исполнение Постановление Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. N 731 г. "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами". Короче, произвола здесь с каждым годом становится все меньше - в апратах по большому счету - делай что хочешь, ими вообще ни кто в правовом плане пока не занимался.
- прописка. Больной вопрос для людей с детьми или пенсионеров. Ибо есть тонкость по которой если апарт числится как гостиничного типа, то там можно ВРЕМЕННО зарегистрироваться  сроком до 5 лет, НО по временной регистрации например в электронную очередь в школу, сад - Вы не попадете по месту жительства, проблемны так же медучреждения, а если еще и апрат не гостиничного типа - все, даже ни какой регистрации. Большинство апратов, переделанных из бизнес-центров - это не гостиничные апартаменты;
- сами помещения. Понятно, что в отношении жилых помещений существуют более жесткие санпины и СНиПы и прочее, не зря же застройщик на этом экономит. За это будете расплачиваться Вы.
- проживание. Нет никаких правил ибо ФЗ от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», который устанавливает обязанность граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц содержать жилые помещения в соответствии с требованиями санитарных норм (ст. 23 п. 3, ст. 39 п 3) на апарты не распростроняется. Ничего удивительного, если на Вашей площадке рядом с Вами будет офис какой-нить канторки со всеми вытекающими или блатхатка с деффченками и проч.
- как инвестиция - пока окончательно не ясен сам сегмент и, соотвественно, его типичный покупатель, ликвидность соотвествующая. В данный момент как инвестиция мне кажется оч. туманная вещь труднопрогнозируемая по срокам экспозиции и итоговому ценнику.
Позже если будет интерес можно произвести расчет допрасходов на все это добро еще и с математической точки зрения...
Квартирадин - сообщество московских инвесторов в недвижимость (подпись по умолчанию)
 

Оффлайн Dimmer

  • Старожил
  • *****
  • Сообщений: 939
  • Поблагодарили: 106 раз(а)
  • Пол: Мужской
  • reg: 15 Июнь 2011
Спасибо, интересно. Тобишь если по-простому, получается апарты это обычные офисы. Ну врядли найдутся такие мазохисты которые захотят жить среди разных контор и офисов... проходной двор и вообще.. вобщем бред как я понял эти апарты, забыть что они существуют.
Посеешь поступок - пожнешь привычку, посеешь привычку - пожнешь характер, посеешь характер - пожнешь судьбу. (С)
 

Оффлайн Будулай

  • Старожил
  • *****
  • Сообщений: 965
  • Пол: Мужской
  • reg: 24 Январь 2012
Не совсем так, на западе очень много апартаментов продается/сдается и есть спрос. Я бы их рассматривал для сдачи в аренду, но тут может комуналка убить весь цимес... например, экспаты как целевая аудитория для апартов подороже и в центре.

p.s. про Сити, мне тут знакомая рассказывала что платежи 100тыс./мес. не знаю верить или нет ))
Квартирадин - сообщество московских инвесторов в недвижимость (подпись по умолчанию)
 

Оффлайн romalex

  • Старожил
  • *****
  • Сообщений: 2211
  • Поблагодарили: 11 раз(а)
  • Пол: Мужской
  • reg: 06 Октябрь 2006
С западом вообще жизнь нашу с элементами совка (институт прописки/регистрации) сравнивать некорректно. Я думаю когда накопится этот сегменти люди реально завоют, как в недавнем продлом от УК в ЖКХ, тогда там начнуться подвижки, а так обсужаем текущую нашу действительность. ИМХО - в РАШЕ это не работает, точнее не на жителей работает. ИМХО
Квартирадин - сообщество московских инвесторов в недвижимость (подпись по умолчанию)
 

Оффлайн nsn

  • Старожил
  • *****
  • Сообщений: 423
  • reg: 18 Февраль 2011
Так а плюсы-то какие (если они вообще есть)?
Квартирадин - сообщество московских инвесторов в недвижимость (подпись по умолчанию)
 

Оффлайн Глянец

  • Пользователь
  • ***
  • Сообщений: 149
  • Поблагодарили: 1 раз(а)
  • Пол: Мужской
  • reg: 31 Январь 2013
Плюсов очевидно нет. Коммуналка нежилых и так высоковата а с новыми поправками, есть опасность работать только на налоги.
Новые поправки как раз для поддержки малого бизнеса я так понимаю. Рассматривал покупку нежилого но сейчас что то очкую ну на, лучше жилую.  Нежилые что то и продаются плохо сейчас.
Вариант с деффченками за стеной особо улыбнул, на моем этаже были такие и очень даже удобно. Жаль закрыли лавочку)))
Квартирадин - сообщество московских инвесторов в недвижимость (подпись по умолчанию)
 

Оффлайн Svet

  • Старожил
  • *****
  • Сообщений: 3108
  • Поблагодарили: 112 раз(а)
  • Пол: Женский
  • reg: 01 Ноябрь 2011
Так а плюсы-то какие (если они вообще есть)?
Как я поняла, только расположение. Цитата из текста
...плюсах у апартов (для меня это расположение и только)...
Квартирадин - сообщество московских инвесторов в недвижимость (подпись по умолчанию)
 

Оффлайн nsn

  • Старожил
  • *****
  • Сообщений: 423
  • reg: 18 Февраль 2011
Это свойство каких-то конкретных объектов, а не апартментов как класса. К тому же аналогичное по расположению жильё, с которым предполагается сравнение, по этому параметру ничем не отличается.

Вот, например, те "офисные центры", которые Мортон строит в СП. На кой это в принципе надо а) Мортону; б) покупателю? Как-то не очень понятно.
Квартирадин - сообщество московских инвесторов в недвижимость (подпись по умолчанию)
 

Оффлайн maxp

  • Старожил
  • *****
  • Сообщений: 5790
  • Поблагодарили: 300 раз(а)
  • Пол: Мужской
  • reg: 13 Январь 2011
апарты в Мортоновском Первомае расхватали и живут.
Вот вопрос -кому это надо?
Квартирадин - сообщество московских инвесторов в недвижимость (подпись по умолчанию)
 

Оффлайн Alessand

  • Старожил
  • *****
  • Сообщений: 1019
  • Поблагодарили: 95 раз(а)
  • Пол: Мужской
  • reg: 28 Октябрь 2012
А цена разве не плюс апартов?
Значит жертва того что написал ромалекс в пользу цены. Ну для жизни кажись жесть а для инвеста пока непонятно.
Квартирадин - сообщество московских инвесторов в недвижимость (подпись по умолчанию)
 

Оффлайн Svet

  • Старожил
  • *****
  • Сообщений: 3108
  • Поблагодарили: 112 раз(а)
  • Пол: Женский
  • reg: 01 Ноябрь 2011
Это свойство каких-то конкретных объектов, а не апартментов как класса. К тому же аналогичное по расположению жильё, с которым предполагается сравнение, по этому параметру ничем не отличается.

Вот, например, те "офисные центры", которые Мортон строит в СП. На кой это в принципе надо а) Мортону; б) покупателю? Как-то не очень понятно.
Попадалось много объектов в статусе апарты, расположенных в привлекательных местах.
Если не полениться и составить список адресов, будет лучше понятно о чём Romalex.
Признаться, о тех, от Мортона, что Вы привели в качестве примера, даже и не вспомнила сразу. Правильно ли запомнила (?), но в 1 Мая нельзя было получить разрешение на строительство жилого дома, вот и всунули башню апартов "Штаб-квартиру".
Да уж, там завлекали низкой ценой.
Квартирадин - сообщество московских инвесторов в недвижимость (подпись по умолчанию)
 

Оффлайн Konstantin77

  • Пользователь
  • ***
  • Сообщений: 16
  • Пол: Мужской
  • reg: 06 Февраль 2013
Я купил квартиру в апартаментах и уже сделал ремонт, начал жить.
Преимущетсво лично для меня были следующие.

Купил 46 метров площадь с высотой потолок 4.9 метра, сделал еще 33 метра второй уровень, разместив там 2 спальни.
Получил общую площадь в 80 метров. Такого я не представляю в какой квартире можно было сделать бы.

Рядом с моим домом строят похожий по уровню жилой дом, там стоимость метра от 10 тыс$ за метр., я купил за 5600 метр и по входным группам и сервису наши дома одного класса.

Что касается коммуналки которую я плачу, то за мою квартиру оплачиваю около 5 тыс. в месяц. С учетом, охраны, уборки,  мест общего пользования, электричество, вода.
:drinks:
Квартирадин - сообщество московских инвесторов в недвижимость (подпись по умолчанию)
 

Оффлайн maxp

  • Старожил
  • *****
  • Сообщений: 5790
  • Поблагодарили: 300 раз(а)
  • Пол: Мужской
  • reg: 13 Январь 2011
Svet
неа не так... там офисы строили, но... грянул кризис и стали распродавать как апарты. Спрос был неплохой, цены радовали, но без балкона и сложных площадей получились хатки
Квартирадин - сообщество московских инвесторов в недвижимость (подпись по умолчанию)
 

Оффлайн Svet

  • Старожил
  • *****
  • Сообщений: 3108
  • Поблагодарили: 112 раз(а)
  • Пол: Женский
  • reg: 01 Ноябрь 2011
А почему офисы стали, не потому, что не разрешили жилой дом? Где-то читала, только не уверена, может только слухи...
Квартирадин - сообщество московских инвесторов в недвижимость (подпись по умолчанию)
 

Оффлайн maxp

  • Старожил
  • *****
  • Сообщений: 5790
  • Поблагодарили: 300 раз(а)
  • Пол: Мужской
  • reg: 13 Январь 2011
А почему офисы стали, не потому, что не разрешили жилой дом? Где-то читала, только не уверена, может только слухи...
изначально строение рядом с мини тец и не могло быть жилым , ток офисы, но\\\ не срослось и терь живут люди в хатках без кондеров и балконов и завоевывают МААСССКфу
(с) наша рашаа
Квартирадин - сообщество московских инвесторов в недвижимость (подпись по умолчанию)
 

Здесь размещается информация и реклама о московских новостройках, которая может быть полезной участникам форума.
Если эта информация скрыта от вас - значит, вы установили блокировку.