Новостройки-апартаменты в Москве и Московской области

[romalex]

Мне неоднократно в личку приходят вопросы по поводу вложений в московские апартаменты.
Народ реально не понимает разницы, кроме того, многие очень серьезные организации, например, на прошлой неделе RICS рассказывала на своем заметьте бесплатном семинаре о достоинствах указанного сегмента. Однако, многие не понимают очевидных недостатков при всех реально плюсах у апартаментов (для меня это расположение и только) по сравнению с аналогичным по классу и расположению жильем. Поэтому, для ликбеза предлагаю указанную тему дополнять как плюсами так и минусами, НО в сравнении с аналогичным по классу и расположению жилым сегментом.

ИТАК. Во-первых, апартаменты это нежилые помещения и этим многое сказано со всеми вытекающими, а именно:

- Налоги, которые со следующего года идут от новой кадастровой стоимости, очень близкой к рыночной в 5 (пять!) раз больше чем для жилых - 0,5% от КС против 0,1% от КС; плюс по полной так же идет ежегодный налог на землю, как для нежилых помещений - для жилых его сейчас нет.

-Эксплуатационные расходы - электричество в 1,3-2 раза дороже, тепло в 1,25 раза дороже и т.д.

- Коммуналка, это вообще ужас. Например, в апартаментах СИТИ она начинается от 10 долл/кв.м в месяц. Это вызвано тем, что в отношении нежилья не работает жилищный кодекс, посему Вы будучи обладателем апарта будете платить за все , что Вам выкатит УК, без шансов на ее замену.
Так, например, при покупке квартиры в новостройке в Москве, свеженанятая УК не может выставлять без решения общего собрания (которого как правило в первые 2 года не будет ни при каких раскладах) стоимость коммуналки более ставок, утвержденных Правительством Москвы - сейчас это около 25 руб/кв.м. и ни за какие допуслуги типа охраны и прочего Вы платить не обязаны. И вообще именно общее собрание того же ТСЖ утверждает реально тарифы, которые к тому же можно оспорить и потребовать раскрытия информации во исполнение Постановление Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010г N731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами". Короче, произвола здесь с каждым годом становится все меньше.
А в апартах по большому счету - делай что хочешь, ими вообще никто в правовом плане пока не занимался.

- Прописка. Больной вопрос для людей с детьми или пенсионеров. Ибо есть тонкость по которой если апартамент числится как гостиничного типа, то там можно ВРЕМЕННО зарегистрироваться сроком до 5 лет, НО по временной регистрации например в электронную очередь в школу, сад - Вы не попадете по месту жительства, будут проблемы с доступом так же в медучреждения. А если еще апартамент не гостиничного типа - все, нет даже никакой регистрации.
Большинство апартов, переделанных из бизнес-центров - это не гостиничные апартаменты;

- Сами помещения. Понятно, что в отношении жилых помещений существуют более жесткие нормы (санпины и СНиПы и прочее), не зря же застройщик на этом экономит. За это будете расплачиваться Вы.

- Проживание. Нет никаких правил проживания в апартах. ФЗ от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», который устанавливает обязанность граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц содержать жилые помещения в соответствии с требованиями санитарных норм (ст. 23 п. 3, ст. 39 п 3) на апарты не распространяется.
Ничего удивительного, если на Вашей площадке рядом с Вами будет открыт офис какой-нить конторки со всеми вытекающими последствиями. Или блатхата с деффченками и проч.

- Как инвестиция. Пока окончательно не ясен сам сегмент и, соотвественно, его типичный покупатель. Ликвидность тоже соответствующая. В данный момент апартаменты как инвестиция, мне кажется очень туманная вещь, труднопрогнозируемая по срокам экспозиции и итоговому ценнику.

Позже, если будет интерес, можно произвести расчет дополнительных расходов на все это добро еще и с математической точки зрения...

[Dimmer]

Спасибо, интересно. Тобишь если по-простому, получается апарты это обычные офисы. Ну врядли найдутся такие мазохисты которые захотят жить среди разных контор и офисов... проходной двор и вообще.. вобщем бред как я понял эти апарты, забыть что они существуют.

[Будулай]

Не совсем так, на западе очень много апартаментов продается/сдается и есть спрос. Я бы их рассматривал для сдачи в аренду, но тут может комуналка убить весь цимес... например, экспаты как целевая аудитория для апартов подороже и в центре.

p.s. про Сити, мне тут знакомая рассказывала что платежи 100тыс./мес. не знаю верить или нет ))

[romalex]

С западом вообще жизнь нашу с элементами совка (институт прописки/регистрации) сравнивать некорректно. Я думаю когда накопится этот сегменти люди реально завоют, как в недавнем продлом от УК в ЖКХ, тогда там начнуться подвижки, а так обсужаем текущую нашу действительность. ИМХО - в РАШЕ это не работает, точнее не на жителей работает. ИМХО

[nsn]

Так а плюсы-то какие (если они вообще есть)?

[Глянец]

Плюсов очевидно нет. Коммуналка нежилых и так высоковата а с новыми поправками, есть опасность работать только на налоги.
Новые поправки как раз для поддержки малого бизнеса я так понимаю. Рассматривал покупку нежилого но сейчас что то очкую ну на, лучше жилую.  Нежилые что то и продаются плохо сейчас.
Вариант с деффченками за стеной особо улыбнул, на моем этаже были такие и очень даже удобно. Жаль закрыли лавочку)))

[Svet]

Так а плюсы-то какие (если они вообще есть)?

Как я поняла, только расположение. Цитата из текста

...плюсах у апартов (для меня это расположение и только)...

[nsn]

Это свойство каких-то конкретных объектов, а не апартментов как класса. К тому же аналогичное по расположению жильё, с которым предполагается сравнение, по этому параметру ничем не отличается.

Вот, например, те "офисные центры", которые Мортон строит в СП. На кой это в принципе надо а) Мортону; б) покупателю? Как-то не очень понятно.

[maxp]

апарты в Мортоновском Первомае расхватали и живут.
Вот вопрос -кому это надо?

[Alessand]

А цена разве не плюс апартов?
Значит плюс того что написал ромалекс в пользу цены. Ну для жизни кажись жесть, а для инвеста пока непонятно.