Автор Тема: Как правильно купить квартиру в новостройке  (Прочитано 92797 раз)

0 Пользователей и 1 Гость просматривают эту тему.

Оффлайн Yuriy

  • Администратор
  • *****
  • Сообщений: 1985
  • Поблагодарили: 181 раз(а)
  • Пол: Мужской
  • reg: 04 Октябрь 2006
Консультация от "Юридическое Бюро Н. Петелиной":
---

Покупка квартиры в новостройке - по Закону, как должно быть
 
Первый этап - знакомство с проектной декларацией. После того как вы выяснили, что ваш застройщик (кстати, теперь застройщиком может быть только юридической лицо) работает по договору долевого участия в соответствии с законом, следующим вашим шагом должно стать знакомство с проектной декларацией. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства. Теперь по закону застройщик обязан предоставить любому обратившемуся лицу пакет документов для ознакомления с деятельностью своей компании – свои учредительные и финансовые документы, а также сведения о проекте.
Второй этап – заключение договора участия в долевом строительстве. По договору одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить определенный объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать часть построенного объекта (долю) другой стороне (дольщику), а другая сторона (дольщик) обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять свою долю в нем.
При заключении договора следует понимать, чем обеспечиваются ваши интересы. Законом установлено, что в качестве такого обеспечения выступает залог земельного участка и самого объекта строительства или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Независимо от того, что является предметом залога, им обеспечивается возврат денежных средств, уплаченных соинвестором, и компенсация понесенных им убытков.
Договор заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.
Предметом договора долевого участия в строительстве обычно является отдельная квартира. Чтобы определить предмет договора долевого участия (квартиру), необходимо указать: юридический адрес дома, предварительный номер квартиры, этаж, на котором она расположена, общую проектную площадь, наличие и площадь балконов и т.д.
Также в договоре определяется срок передачи квартиры соинвестору, причем дата должна совпадать во всех договорах долевого участия. Если строительство не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Третий этап - отслеживание хода строительства. Следующим этапом к получению квартиры является строительство, за ходом которого дольщик может следить, т.н. пассивное участие. После окончания строительства застройщик обязан передать квартиры покупателям в течение двух месяцев после ввода в эксплуатацию. Приемка квартиры оформляется актом приема-передачи. Но сначала дом сдается Госкомиссии. Сам факт сдачи дома в эксплуатацию еще не является доказательством того, что ваша квартира соответствует всем требованиям, содержащимся в договоре.
Четвертый этап - оформление права собственности. Заключительным этапом сделки считается оформление права собственности. Для регистрации права собственности нужен акт приема-передачи квартиры и решение о вводе в эксплуатацию. Получить свидетельство можно двумя способами: либо соинвестор регистрирует право собственности самостоятельно, либо прибегает к помощи застройщика, который оказывает подобного рода услуги на основании отдельного соглашения.

Покупка квартиры в новостройке – как происходит на самом деле

Но гораздо чаще привлечение средств инвесторов осуществляется с использованием различных схем, при которых отношения между участниками строительства новостроек не попадают под действия вышеуказанного Закона.
Вариант 1. Широкое распространение получило заключение застройщиком предварительных договоров купли-продажи квартиры. В соответствии с ГК РФ заключение такого договора предполагает в последующем заключение основного договора купли-продажи. Но только при такой схеме сделки деньги за квартиру передаются заказчику задолго до окончания строительства, получения и оформления квартиры в собственность. Что произойдет за это время с застройщиком, покупателем, строительством, да и экономикой страны в целом предугадать сложно – что влечет значительные финансовые риски покупателя.
Вариант 2. Разновидностью предварительного договора купли-продажи выступает так называемая вексельная схема, согласно которой покупатель приобретает у застройщика вексель на сумму стоимости приобретаемой квартиры. При этом оплата квартиры осуществляется в будущем путем погашения векселя. Однако при такой схеме сделки к вышеуказанным рискам предварительных договоров добавляется то, что недобросовестный застройщик может по окончании строительства отказаться от передачи квартиры в собственность, просто вернув покупателю внесенную сумму, которая за прошедшее время обесценится.
Вариант 3. Менее применяемой на рынке первичного жилья является схема, при которой помимо предварительного договора купли-продажи заключается договор страхования. При такой схеме сделки сумма стоимости квартиры раскладывается на две части, вносимых по каждому из указанных договоров отдельно.
Никогда не подписывайте договор купли-продажи сразу. Возьмите его домой, и внимательно изучите. Соберите информацию о застройщике. Не поддавайтесь провокациям продавца, не позволяйте оказывать на себя психологическое давление. Вам говорят, что квартира завтра будет продана, что с понедельника повысят цены… Поверьте, даже если это-правда, не стоит спешить с подписанием договора!
Помогаю посетителям стать звездой на форуме
 

dom-forum

  • Гость
Re: Как правильно купить квартиру в новостройке
« Ответ #1 : 12 Декабрь 2006, 00:49:09 »
Еще раз о...
 
Закон о долевом строительстве

"Если бы компании стали соблюдать все требования закона, то большинство из них так и не смогли бы никогда начать строительство. Но застройщики не сдались. Оно и понятно. Кому хочется терять фантастически рентабельный бизнес? Схемы обхода «строительного» закона были изобретены довольно быстро. Причем многие из них используют не только добросовестные застройщики для того, чтобы уменьшить бремя «законо-драконовских» требований. Этими схемами пользуются и мошенники, продолжающие наживаться на стремлении граждан решить квартирный вопрос.

Что же больше всего не нравится застройщикам в этом законе? Сейчас для того, чтобы привлечь деньги дольщиков, застройщик должен:

    * получить разрешение на строительство;
    * опубликовать в СМИ, разместить в телекоммуникационных сетях (например, в интернете) или представить в Росрегистрацию проектную декларацию (это информация о застройщике и об объекте строительства);
    * зарегистрировать право собственности (или договор аренды) на земельный участок, предоставленный для строительства.

Договор с дольщиком теперь должен однозначно определять срок сдачи объекта недвижимости. Просрочка имеет негативные экономические последствия для застройщика. Но на практике это обстоятельство застройщики успешно преодолевают. Они просто устанавливают достаточно продолжительный срок, который превышает прогнозируемый срок сдачи объекта.

Как известно, любое действие рождает противодействие. Как противодействие, в данном случае можно расценивать изобилие появившихся на рынке недвижимости схем обхода «неудобного» закона. Вот наиболее популярные из них.

О главном договоримся позже

Так как до получения разрешительной документации нельзя заключать договор о долевом строительстве, то застройщик подписывает с дольщиком предварительный договор. По этому договору стороны обязуются заключить в будущем сделку по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

То есть стороны оформляют предварительным договором обязательство заключить договор купли-продажи в будущем. Характеристики будущего имущества, цена и срок заключения основного договора – это перечень основных условий предварительного договора, который заключается с дольщиком. «Сложность» в том, что средства на покупку квартиры застройщик получает уже в рамках предварительного договора. А в гражданском законодательстве не предусмотрена возможность получать средства по предварительному договору. Единственное обязательство, которое возможно прописать в этом договоре, – это обязанность заключить основной договор в будущем.

Но деньги-то застройщику нужны не в будущем, а сейчас. Поэтому он получает деньги от дольщика в качестве задатка. Чтобы покупатель не чувствовал себя ущемленным, застройщик может не забирать себе средства полностью, а потребовать, чтобы дольщик разместил их на депозите и периодически предоставлял ему выписки по данному счету. Средства дольщиков на депозитах будут дополнительным аргументом в пользу заемщика (своеобразной гарантией) при обращении в банк за кредитом.

Еще предварительный договор позволяет отсрочить уплату НДС. Но только в том случае, если, согласно договору, полученная сумма не будет признаваться частичной оплатой в счет предстоящего выполнения работ, передачи имущественных прав (п. 1 ст. 167 НК). Такое возможно, если средства принимаются, например, в качестве гарантийного платежа.

Существует еще риск признания сделки притворной. То есть сделкой, которая совершена с целью прикрыть другую сделку (ст. 170 ГК). Здесь именно такая ситуация: заключен предварительный договор, но фактически имеет место договор долевого участия. Если предварительный договор будет признан притворной сделкой, то такая сделка автоматически признается ничтожной (недействительной). В этом случае каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а если невозможно возвратить полученное в натуре, то возместить его стоимость в деньгах. То есть дольщик получает обратно средства, уплаченные ранее застройщику и проценты за пользование чужими средствами (ст. 395 ГК). А застройщик опять же получает кредит от физического лица по низкой для кредитных средств рыночной ставке.

Таким образом, предварительный договор весьма выгоден для застройщиков. Объем обязательств дольщика остается прежним – он должен заплатить деньги за недвижимость. А объем прав застройщика существенно уменьшается по сравнению с «обычными» договорами (например, купли-продажи, долевого финансирования). Предварительный договор может не содержать вообще таких фундаментальных обязательств, как: обеспечить окончание строительства, передать квартиру и предоставить документы, которые необходимы для регистрации права собственности.

    Схема с заключением предварительного договора весьма привлекательна для жуликов. Потому что позволяет им легко уклониться от выполнения обязательств.
    В этом случае застройщик может не заключить основной договор, а дольщик, соответственно, рискует так и не стать покупателем. Конечно, в такой ситуации несостоявшийся покупатель может принуждать продавца к заключению основного договора (п. 4 ст. 445 ГК). Суд, безусловно, вынесет решение в его пользу. Но, как показывает практика, исполнить это решение совсем не просто. Например, процесс будет, мягко говоря, затяжным, если застройщик, нарушив предварительный договор, продаст квартиру другому лицу. В этом случае задача будет состоять не только в том, чтобы принудить застройщика заключить основной договор. Сначала необходимо будет расторгнуть заключенный с «левым» гражданином договор купли-продажи.
    Возможно, в данном случае дольщику гораздо легче расторгнуть предварительный договор и требовать возврата денег. Некоторые застройщики только этого и ждут. Они вернут деньги и, возможно, пени. Зато на этапе начала строительства они использовали дольщика как источник дешевых средств. А после окончания строительства продали квартиру другому лицу, взяв за готовое жилье гораздо больше денег, чем им заплатил дольщик на начальном этапе.
    Еще одно преимущество данного варианта для мошенников – отсутствие сроков передачи объекта. Предварительный договор обязывает стороны заключить основной договор в течение определенного срока после завершения строительства, оформления права собственности или после наступления иного определенного события. Будьте внимательны, тут есть хитрость: срок, в течение которого это событие должно произойти, предварительный договор не определяет. То есть дом может строиться сколь угодно долго, обязательства застройщика возникают только после того, как он будет построен.

Вексель вместо наличных

При такой схеме в дополнение к предварительному договору (который в этом случае не предполагает расчетов до момента заключения основного договора), стороны подписывают договор купли-продажи векселя. То есть фактически застройщик получает средства от покупателя сразу – покупатель приобретает на них у организации ценную бумагу. А в предварительном договоре застройщик указывает, что рассчитываться можно векселем. Когда же объект построен, контрагенты подписывают основной договор и покупатель оплачивает квартиру векселем. Операции с ценными бумагами не облагаются НДС, поэтому продажа векселя позволяет отсрочить уплату налога до момента заключения основного договора.

Схема будет еще более привлекательной для застройщика, если дольщик будет покупать вексель у третьей компании. Риск для дольщика состоит в том, что к моменту наступления срока платежа за недвижимость, застройщик не примет вексель в качестве оплаты, например, под предлогом, что благонадежность векселедателя вызывает у него сомнение. И действительно, компании, которая эмитировала вексель, к этому моменту может уже не быть.

Страховая схема

Эту схему строительные компании используют для того, чтобы уменьшить свою выручку от реализации. Стоимость недвижимости разбивают на две части: первую дольщик оплачивает в рамках договора долевого финансирования. А вторую – в рамках договора страхования.

В этой схеме застройщик использует «собственную» страховую компанию. Она выдает страховой полис покупателю квартиры (страховаться может риск банкротства застройщика, жизнь дольщика или иные риски), выводит полученные средства по схеме и передает за минусом вознаграждения застройщику. Страхование – сфера деятельности, которая не облагается НДС. Это позволяет отсрочить уплату НДС до момента заключения основного договора.

Недостатком для застройщика является необходимость сотрудничать с еще одним лицом в сделке – страховой компанией. И как следствие – дополнительными расходами на ее услуги. Кроме того, чтобы страховая компания смогла передать деньги застройщику, она должна использовать какую-то схему, законность которой, как правило, весьма сомнительна.

Жилищный кооператив

Жилищный или жилищно-строительный кооператив (далее – ЖСК) – это «добровольное объединение граждан или юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме». Основным законодательным актом, регулирующим деятельность данного вида кооперативов, является Жилищный кодекс.

При этом варианте договор на продажу имущества может не заключаться вообще, во всяком случае, на этапе получения застройщиком денег. Право пайщика на получение в будущем квартиры закреплено в корпоративных документах ЖСК.

ЖСК принимает средства не в качестве оплаты квартиры, а как паевые взносы. До момента полной оплаты пайщиком этих взносов право собственности либо находится у ЖСК, либо в залоге у ЖСК.

Однако строительным компаниям непросто привлекать новых пайщиков. Потому что граждане, наученные горьким опытом всевозможных «МММ», с большим недоверием относятся к подобным схемам.

Сбереженного Бог бережет

Перечисленные выше схемы являются отражением прошлого рынка недвижимости. К будущему этого рынка многие эксперты относят, так называемую, «сберовскую» схему.

Она выглядит следующим образом: Сбербанк открывает будущему покупателю специальный беспроцентный вклад на приобретение квартиры. На данном счете дольщик аккумулирует свои или привлеченные у того же Сбербанка средства. То есть сам застройщик не привлекает средства дольщиков. Он получает их в сбербанке в виде кредита, причем на более льготных по сравнению с рыночными условиях. Сбербанк выдает застройщику кредит за счет депозитов вкладчиков (в том числе – вкладов дольщиков). Если на начальном этапе привлечения дольщиков собранных средств не будет хватать для финансирования строительства, Сбербанк готов рассмотреть кредитование за счет собственных средств банка, правда, уже по рыночным ставкам.

С помощью такой схемы застройщик сможет привлекать кредитные средства по ставке, меньшей, чем ставки по аналогичным кредитам на рынке. А дольщики не несут никаких рисков недобросовестности застройщика, так как последний получает деньги от банка. В этой схеме гарантии целевого использования средств надежней. Ведь, когда банк выдает кредит, он осуществляет контроль за его целевым использованием. Правда, в настоящий момент практика применения схемы отсутствует, и отсюда возникает вопрос о том, какие способы контроля за целевым использованием средств будет применять банк. Сможет ли он, скажем, контролировать договорные отношения застройщика с контрагентами (поставщиками), влияя на их ценовую политику. То есть запрещать покупать строительные материалы по однозначно завышенным ценам.

По неофициальной информации (выступления представителей Сбербанка) схема получила одобрение на правительственном уровне, что минимизирует, какие бы то ни было риски признания сделок по реализации квартир притворными.

Однако такая схема может быть экономически невыгодной в случае, если у застройщика есть собственные средства для строительства объекта и в кредитах он не нуждается или у него возникают дополнительные издержки по оплате услуг банка.

Нет предела совершенству

Коротко о некоторых изменениях, которые отразятся на участниках рынка недвижимости:

– Закреплен новый способ привлечения денежных средств строительными компаниями. Застройщики теперь могут выпускать новый вид облигаций – жилищные сертификаты. Но застройщики, скорее всего, в ближайшее время не будут массово эмитировать эти ценные бумаги. Во-первых, закон предъявляет высокие требования к эмитентам сертификатов. А во-вторых, пока отсутствует нормативная база.

– Закон однозначно запретил уступку требования по договорам, которые заключены юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями. Цель этого запрета: пресечь схему, когда заключается несколько договоров по уступке прав на одну и ту же квартиру.

– Самым долгожданным изменением является отмена солидарной ответственности банков и застройщиков перед частными инвесторами за невыполнение условий договора."

Автор - Андрей КРУПСКИЙ, заместитель Управляющего директора PRADO
Квартирадин - форум про новостройки
 

dom-forum

  • Гость
Правила игры в "стройку" опять поменяются. Покупателям новостроек приготовиться к ... (чему?)
-----------

В банковский комитет Госдумы внесен проект поправок в закон “Об участии в долевом строительстве…”, согласно которому застройщики смогут привлекать частные средства только через банковские депозиты.
Закон о долевом строительстве почти не работает — большинство строителей предпочитают привлекать средства частников через вексельные схемы. По оценке Института экономики города, сейчас лишь 5% договоров по продаже квартир в столичных новостройках заключается по этому закону.
“Некоторые крупные российские банки с подобной схемой уже работают, и в том, что она станет повсеместной, ничего плохого нет: сама схема достаточно удобна, так как банки, дополнительно проверяя застройщиков, снижают риски от их работы, — рассуждает Андрей Лукьянов, директор департамента инвестиций в недвижимость банка `Российский кредит`.


по материалам газеты "Ведомости"
Квартирадин - форум про новостройки
 

Оффлайн Yuriy

  • Администратор
  • *****
  • Сообщений: 1985
  • Поблагодарили: 181 раз(а)
  • Пол: Мужской
  • reg: 04 Октябрь 2006
Re: Как правильно купить квартиру в новостройке
« Ответ #3 : 30 Сентябрь 2007, 03:23:15 »
...Многие застройщики привлекают средства населения с помощью векселей. Но вексельная схема - это продажа ценной бумаги, которая юридически не связана с покупкой квартиры. Если дом не будет построен, то гражданину могут вернуть просто деньги...
Самая скользская схема покупки квартиры - подписание предварительного договора о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры. Такая схема вообще противоречит закону, и застройщик не имеет права привлекать деньги населения. В преддоговоре можно лишь указать, что в будущем (после ввода дома в эксплуатацию) будет заключен договор купли-продажи квартиры, по которому и должна будет производиться оплата.
Едва ли найдется суд, который обяжет застройщика (в случае проблем) отдать гражданину квартиру, а не вернуть внесенные гражданином деньги...
(по материалам газеты "Ведомости")
Помогаю посетителям стать звездой на форуме
 

12serg21

  • Гость
Re: Как правильно купить квартиру в новостройке
« Ответ #4 : 01 Октябрь 2007, 19:50:11 »
на бумаге все так. а в жизни совсем-совсем по другому. и критерий только один - опыт застройщика, его история и порядочность. объемы опять же. в этом случае достаточно, если он вам химическим карандашом на руке напишет номер квартиры, а если ума нет и хочется съэкономить, то да, как раз вот эти все бумажки читать нада. штоб потом ни на кого не обижаца на горбатом мосту.

это вот тоже порадовало:
-– Закон однозначно запретил уступку требования по договорам, которые заключены юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями. Цель этого запрета: пресечь схему, когда заключается несколько договоров по уступке прав на одну и ту же квартиру.

заметьте, только ЮР лицам. типа, физики, могут кидать всех на право и налево. не смогут, ответите мне вы, ибо будет проведена регистрация. прально, скажу я, только что тогда мешает проводить регистрацию договоров юриков?
Квартирадин - форум про новостройки
 

valeri

  • Гость
Re: Как правильно купить квартиру в новостройке
« Ответ #5 : 06 Октябрь 2007, 07:07:02 »
Я с Вами на 100% согласен и добавлю, что на практике ни один продавец- застройщик не меняет даже запятой в своем договоре, если вы к  нему  пришли купить облюбованный вами вариант новостройки.Естественно, его (продавца ) договор и схема оплаты защищает только его же права и отработана в этом юридически.Сегодня, покупая новостройку, считайте.вы покупаете акцию на бирже.Если правильно рассчитали застройщика, цену,квартиру, момент покупки и т.п. -вы можете выиграть многократно, если нет-увы,сходите со своим самым юридич.лучшим договором в сортир.У меня - пока успешный опыт таких покупок и продаж( в теч. 5 лет).Но я изучаю  покупку и продавца долго и тщательно.Мало того, зная также зарубежный опыт продажи недвиж-ти,я убежден, что все российские законы и заморочки по продажам новостроек и вторички-заведомо приняты для извлечения выгоды застройщиков, а не для населения. Но таковы реалии.
Квартирадин - форум про новостройки
 

Оффлайн Yuriy

  • Администратор
  • *****
  • Сообщений: 1985
  • Поблагодарили: 181 раз(а)
  • Пол: Мужской
  • reg: 04 Октябрь 2006
Пора почитать что пишет пресса про нынешнюю ситуацию:
----

...Что интересно – какой-то значительной разницы в ценах на жилье в домах, которое будет сдаваться в конце 2008 года и продающимся в готовом виде сегодня мы не обнаружили. Вероятно, застройщики уже закладывают некое будущее подорожание в стартовые цены.
...Наблюдается стремление застройщиков продать квартиру на более поздней стадии, которое, пожалуй, совпадает и с желанием покупателей приобрести квартиру не на уровне котлована. Нынешние покупатели предпочитают платить деньги, когда начался монтаж наземной части дома.
...Интерес к новостройкам со стороны тех, кто делал на них личный бизнес, резко сократился. Доходность, которую приносит покупка новостройки, на сегодня, по мнению экспертов, составляет не более 20 процентов.
На рынке сейчас в большей степени остались те люди, которые покупают квартиры для жизни, а не для бизнеса, им рисковать, понятно, совершенно не хочется – не отгремели еще скандалы с обманутыми дольщиками. И хотя сейчас заключается больше договоров долевого участия, защищающих вкладчика (214-й закон), серые схемы в виде вексельных схем и договоров предварительной продажи с рынка еще не ушли.
...Некоторые компании придерживают квартиры до стадии готовности и продают их по максимальным ценам. И это говорит о том, что у застройщиков достаточно средств для обеспечения процесса создания объекта недвижимости без использования денежных средств дольщиков. Но данная тенденция распространяется только на крупных застройщиков.
...Не корите себя, за то, что вы «переплатили». В любом случае покупка недвижимости – это выгодное вложение. Новостройки всегда будут расти в цене. Активность потенциальных покупателей будет способствовать дальнейшему росту цен на уровне 1,5-2% в месяц в столице и в Подмосковье – 2-3%. Кроме того, ваша недвижимость подрастет в цене и за счет того, что районы вокруг будут облагораживаться – развиваться инфраструктура, строиться дороги и т.д.
...Но есть один минус: готовых квартир немного и выбор невелик...
(по материалам журнала "МетрИнфо")
Помогаю посетителям стать звездой на форуме
 

Anna B

  • Гость
Yurij,  спасибо за столь обширную информацию по данной тематике!


У меня вопрос о вексельной схеме, которую приминяет КемиФинанс для нового ЖК "Гранд Авион" в Домодедово. Буду признательна за информацию и совет.
Квартирадин - форум про новостройки
 

Оффлайн Yuriy

  • Администратор
  • *****
  • Сообщений: 1985
  • Поблагодарили: 181 раз(а)
  • Пол: Мужской
  • reg: 04 Октябрь 2006
Re: Как правильно купить квартиру в новостройке
« Ответ #8 : 03 Октябрь 2008, 21:15:13 »
Дом-форум позволяет увидеть в реальном масштабе времени, какие последствия могут возникнуть из-за подмены в отношениях с застройщиком понятия "покупатель" на "соинвестор":

Victoria пишет:
Цитировать
Правильно отмечено - цель это достроить и отсюда где взять деньги, или как не попасть на вторые взносы от Славян (как например, по 200 тыс руб). А так как мы являемся соинвесторами, то эта цифра может быть с нас взята.
Помогаю посетителям стать звездой на форуме
 

phantom

  • Гость
Собственно вопрос возник от наличия требований приобретения квартиры только в собственности у юр. лица в некоторых ипотечных программах.
И вообще, в чем разница? по идее у юр лица нет отдаленных родственников, родственников в псих. больнице и т.д. и т.п.
т.е. покупка у юр. лица безопасней? но ведь в каких случаях ( преднамеренного банкротства) сделку могут признать ничтожной задним числом?
есть варианты, когда квартиры продаются от ИП...
Квартирадин - форум про новостройки
 

phantom

  • Гость
имеем: квартира оформлена в собственность на застройщика, но продается от физлица ( я так понимаю чаще всего по переуступке или как еще в данном случае?)
вопрос: можно ли купить данную квартиру по ипотеке? при обмене деньгами через ячейку деньги попадают физлицу после того как застройщик оформит собственность на покупателя. но вот с какой стороной заключает договор банк? по идее с застройщиком.... и  тут основная проблема, насколько я понимаю, возможно ли такое?у кого был подобный опыт или знает о таком?
(ответы застройщиков и банка пока отрицательные, но как я убедился иногда сотрудники просто не хотят напрягать мозги....)
Квартирадин - форум про новостройки
 

Оффлайн romalex

  • Старожил
  • *****
  • Сообщений: 1747
  • Поблагодарили: 11 раз(а)
  • Пол: Мужской
  • reg: 06 Октябрь 2006
(ответы застройщиков и банка пока отрицательные, но как я убедился иногда сотрудники просто не хотят напрягать мозги....)
Они и не будут напрягать то, чего нет ИМХО. Потому - ищите простые решения, либо другие банки, но если в крупных откажутся - мелкие дадут премию к % ставке, а тут нужно будет это дело продисконтировать и понять интересно ли это. Это во-первых, во-вторых я не понял, что значит продают от физлица - по доверенности что-ли, тогда в чем проблема - проверяйте доверенность, но не забудьте, что это риски, плюс стоимость какая будет стоять в договоре? Правильно - до 1 млн. руб., далее расписка от лица, которое даже правообладателем не является - скажите какому банку вообще нужен этот гиммор. И третье - если собственность уже оформлена, забудьте про слово "переуступка".
Короче вывод - ищите проще вариант под ипотеку, лучше возьмите под полную стоимость новострой с высокой степенью готовности и повышенной ставкой, по типу Марфино. ИМХО
Квартирадин - форум про новостройки
 

phantom

  • Гость
.....Это во-первых, во-вторых я не понял, что значит продают от физлица - по доверенности что-ли, тогда в чем проблема - проверяйте доверенность, но не забудьте, что это риски, плюс стоимость какая будет стоять в договоре?
Конкретный пример - Новая Трехгорка: собственность квартиры оформлена на СУ-155, при этом продажа от частного лица ( я так понимаю переуступка в офисе СУ-155 с переоформлением собственности сразу на покупателя)
Квартирадин - форум про новостройки
 

Оффлайн romalex

  • Старожил
  • *****
  • Сообщений: 1747
  • Поблагодарили: 11 раз(а)
  • Пол: Мужской
  • reg: 06 Октябрь 2006
Вам Су-155, что регпалата :shok:??? Забудьте про переуступки повторяю :docs:. Квартира в собственности - далее ПРОДАЖА по обычному способу по заниженной в договоре цене. Разберитесь в элементарных вещах прежде чем придумывать неимоверные цепочки!
Квартирадин - форум про новостройки
 

Svet

  • Гость
Добрый день! Нужно продать квартиру по переуступке. В агенстве застройщика сказали, что нужно написать заявление и дать копию паспорта покупателя. Примерно через неделю будут готовы документы на нового владельца в трех экземплярах. Объясните, пожалуйста, как нужно сделать? 1) Взять аванс (какой процент?), написать заявление и  когда будут готовы документы,заложить деньги в ячейку или 2) заложить деньги, заявление, через неделю взять договор на нового покупателя. В какой момент покупатель отдает ключ от ячейки? Условие доступа продавца к ячейке - новый договор? Если кто-то сможет ответить, большое спасибо  :). В агенство, где покупалась новостройка , я обращалась. Но уж очень возмутила сумма накрутки.
Квартирадин - форум про новостройки
 

Здесь размещается информация и реклама о московских новостройках, которая может быть полезной участникам форума.
Если эта информация скрыта от вас - значит, вы установили блокировку.

 

Инвестиция в квартиру-студию ЖК "Опалиха О3"

Автор arina_rrcРаздел Форум, отзывы, цены на квартиры, недостатки

Ответов: 9
Просмотров: 2491
Последний ответ 04 Август 2016, 16:09:15
от arina_rrc
Как выгоднее продать квартиру в ЖК "Переделкино Ближнее"?

Автор janaРаздел Форум, отзывы, цены на квартиры, недостатки

Ответов: 14
Просмотров: 2504
Последний ответ 29 Август 2015, 14:57:38
от jana
Стоит ли менять 2-комн. квартиру у метро на 3-комн. новостройку?

Автор татьянаРаздел Форум, отзывы, цены на квартиры, недостатки

Ответов: 34
Просмотров: 3956
Последний ответ 09 Июль 2015, 19:50:14
от av_nechaev
Продавать или сдать в аренду 1-к квартиру в мкрн "Северный" (Москва)?

Автор NikbarРаздел Форум, отзывы, цены на квартиры, недостатки

Ответов: 7
Просмотров: 972
Последний ответ 28 Март 2017, 00:48:48
от сударыня
Знакомые собираются сдавать квартиру с лета и на долгий срок, попросили оценить

Автор santamanРаздел Форум, отзывы, цены на квартиры, недостатки

Ответов: 15
Просмотров: 6051
Последний ответ 07 Декабрь 2011, 15:49:28
от Аладьин