Стоит ли покупать 1-комн. квартиру в ЖК Солнцево на аукционе в качестве инвеста?

[abanamat]

Интересует мнение бывалых. Хочу купить однушку в 44к в ЖК Солнцево на аукционе в качестве инвеста (сохранения, как угодно) по схеме 2.5 свои, 2.5 ипотека.
Продажа после ввода метро, т.е. через 1.5-2 года, там и лср ТЦ может построит. Это время планируется квартира сдаваться.
Итак вход 4.8 - 5. Сколько оценочный выход? Аренда за это время принесет порядка .5. Сотит ли по такой схеме заморачиваться?

[сударыня]

Аренда за это время принесет порядка .5.

А Вы готовы к тому, что подпишитесь в договоре с банком, что не имеете право использовать квартиру в любых целях, кроме как собственного проживания? Т.е. банк против сдачи в аренду.
Если испугаетесь, то ипотеку сейчас никто особо не советует.

[abanamat]

Как банк узнает и чем это по практике грозит? И какова вероятность что банк узнает? Думаю этот риск стоит рассматривать на уровне землетрясения в Москве.
Ставка по ипотеке с поддержкой сейчас ниже чем до кризиса без поддержки, так почему не рекомендуют тогда? Есть например другой актив - авто. Можно сдать даже перекупам. Меня это не смущает + аренда будет идти на ипотеку + сверху свои.

[сударыня]

Как банк узнает и чем это по практике грозит?

Можно в банке изучить договор и переговорить со специалистами.
В аренде Вы будете полностью зависеть от арендаторов. Неадекватных полно.
Кроме того, у аренды сейчас есть тенденция к уменьшению и цены и спроса.

Ставка по ипотеке с поддержкой сейчас ниже чем до кризиса без поддержки, так почему не рекомендуют тогда?

Потому что и раньше стабильности не было, а в кризис и подавно.

[abanamat]

Можно в банке изучить договор и переговорить со специалистами.
В аренде Вы будете полностью зависеть от арендаторов. Неадекватных полно.
Кроме того, у аренды сейчас есть тенденция к уменьшению и цены и спроса.Потому что и раньше стабильности не было, а в кризис и подавно.

Ладно, оставим тему банка, она меня не смущает, я представляю как работают залоговые специалисты. Доходность аренды я консервативную достаточно обозначил, опыт сдачи в аренду есть и проверки арендаторов.
Меня интересует оценка инвестиционной привлекательности конкретного ообъекта с учётом вышеназванных параметров.

Риски ипотеки осознают.

Ладно, можно оставить вообще Солнцево в стороне, что-то может предложите за 2.5 инетерсное с вашей точки зрения?

[Бэдсанта]

abanamat
привлекательность обьекта зависит от реальных сроков начала работы метро. т.к. точных сроков никто не знает, то и по доходности идет варьирование. плюс 7 метровые кухни имеют плох ликвидность в районах с относительно  новой застройкой или тем более новой. а 10 метровые смотрят там на дэпо. что тоже неликвид.

[abanamat]

Бэдсанта
Спасибо, ценное мнение. Неприятный выбор. Что по-вашему мнению лучше, 10м и депо или 7м?
Или смотреть в сторону перделкино/Рассказово? Другой вариант?

[Ybear]

7 метровая кухня для жизни не пригодна. перделкино далеко. лучше мешерский лес за 4.

[СергейРу]

Депо это закрытая коробка в 200 метров. Было бы оно открытым, окей можно опасаться шума. Но, оно закрытое!

7 метровая кухня для жизни не пригодна. перделкино далеко. лучше мешерский лес за 4.

Мещ.лес это там где гарантировано ездят поезда каждые 5 мин? Не стыкуется с паническими страхами от виртуальных шумов депо на авиаторов )))
Также, у мещ.леса гарантировано дымят и шумят боровка и МКАД.

Ну и ждать ЭТО можно до 18го, легко.

[abanamat]

Мещ.лес это там где гарантировано ездят поезда каждые 5 мин? Не стыкуется с паническими страхами от депо на авиаторов )))
Также, там гарантировано дымят и шумят боровка и МКАД.

Ну и ждать ЭТО можно до 18го, легко.

Примерно это и хотел написать. И ещё кухня там 8.6, что не далеко от 7.4 и все ещё далеко от заветных 10)

Еще раз попытался посмотреть на млес объективно - не увидел преимуществ перед авиаторами. Площадь меньше, балкона нет, окна будут выходить или на Боровку или на ж/д дорогу или в лучшем случае в микродвор, а по сути - окна в окна.
С учетом планов и плотности предполагаемой застройки не вижу преимуществ перед авиаторами.