Как выжать из моей квартиры больше денег? И какую новостройку купить?

[ayefkay]

Добрый день,

хотелось бы попросить совета по поводу того, как лучше сделать.

Что есть: 1комн. квартира во вторичке, которая стоит около 6 млн и которую есть возможность достаточно оперативно продать (есть желающие знакомые).
Квартира сдается за 25000, т.е. 300 000 в год. Объективно - дешево для нашего района, но раньше лета повышение не планируется, и если оно будет, то тысяч на 5000, т.е. в год станет 360 000.
План на ближайшие годы: через 3-5 лет сложить эту однушку и текущую квартиру, где проживаем, купить нормальную большую в хорошем доме, для жизни.

То есть в ближайшие несколько лет эта однушка просто стоит и приносит доход с аренды (ну, при условии, что есть непрерывные поток желающих ее снимать).

С учетом вышеуказанных сроков и цифр, во мне постоянно в последнее время бурлит мысль что-то с этой квартирой сделать. Хочется выжать из нее какие-то деньги помимо этих 300к в год с аренды. Варианты, которые придумались:

1. Самый очевидный - продать в деньги, купить доллары, сложить в сейф/вывести за границу на счет (есть возможность), ждать. Через те самые 3-5 лет если все по плану, возвернуть их назад, вложить в покупку, купить большую квартиру. Если все становится плохо, то хотя бы у меня есть кучка свободных денег в востребованной валюте, а не рублях, уже выведенные отсюда.
2. Продать в деньги, разделить условно 3 / 3 млн (или 4 / 2),  первую часть вложить в строящуюся кв., вторую часть  - или см. п. 1, или 2 депозита в рублях  в пределах суммы АСВ.
3. Продать в деньги, изыскать возможность доплатить или найти вариант с рассрочкой, вложиться в настолько хороший строящийся вариант, насколько позволит эта сумма, ждать.

Не хотелось бы углубляться в околополитические дебри и рассуждения о безопасности долларов на руках или вкладов в банках, интересуют скорее цифры и вообще верность рассуждений.
Вкладываться в стройку хотелось бы в такую, где срок сдачи - максимум 1.5-2 года, дальше просто страшно. Реально ли найти такое или обычно "проект" от котлована до ключей длится дольше? Или найти реально, но цена уже будет такая, что получается невыгодно?

Если идти по варианту 2: 3-4 млн хватит, наверное, на 1комн. кв. в МО или Новой Москве, не в Москве? Будут ли это совсем жопские варианты, которые потом ни сдать ни продать, или как минимум в минус я не уйду? Если считать для срока 3 года, доход с аренды текущей квартиры получается (чуть округлив) 1 000 000. Если ее продать и поделить деньги 4 млн на кв, 2 млн на депозит, то за 3 года 2 млн на депозите дадут около 750 000. Подорожает ли купленная на стадии строительства квартира на 250 000 (это чтобы выйти в ноль по сравнению с просто арендой), а крайне желательно - еще больше, и каких цифр хотя бы примерно можно ожидать?

Если идти по варианту 3: меня в нем прежде всего привлекает то, что за 6-7 млн на выходе может получиться квартира в Москве, а не "условно" Москве за МКАДом (или это мечты и ценник уже гораздо выше?). При этом это будет новостройка, которая, как мне видится, физически не может дешеветь, и даже если план с продажей-покупкой большой квартиры через 3-5 лет сорвется, у меня будет полноценная квартира в _новом доме_ пределах МКАД. (например, моя текущая кв. в кирпичке-пятиэтажке 7 лет назад стоила 5.7млн, сейчас около 6; тогда же 7 лет назад можно было на 1 млн дороже взять квартиру тут же на улице, но в новом (уже готовом) доме, где сейчас квартиры стоят 8-9 млн; если тогда надо было доплатить миллион, сейчас уже 2-3, моя же в цене выросла "аж" на 300 тыщ).
Касательно этого варианта основной вопрос такой - хватит ли этих денег на Москву? С учетом того, что по-прежнему хотелось бы, чтобы срок сдачи был самое позднее 1.5-2 года после влезания в проект. И такой же вопрос, как с предыдущим вариантом - вложив 6-7 млн сейчас в стройку, есть ли основания считать, что ее можно будет продать через 3 года за 7-8? То есть опять же "отбить" тот самый миллион от аренды, который я могла бы получать, ничего не продавая-покупая, а еще лучше, чтобы что-нибудь прилипло сверху.

Еще при выборе варианта, а также при рассмотрении варианта "вообще не трогать, сдавать как есть" пытаюсь учесть то, что (исключая какие-то совсем резкие изменения и форс-мажоры) через 3-5 лет эту квартиру так или иначе все равно _придется_ продавать, то есть это не такой объект пассивного дохода, который мог бы спокойно 20 лет стоять, но дурная голова рукам покоя не дает. Боюсь придти к ситуации, когда побоявшись, что "а вдруг чо", квартира так и простоит, шатко-валко сдаваясь за тридцатник (если арендаторы не разбегутся назад по регионам, а то и за 20-25 будет счастье), цены вяло съедут на кризисе процентов на 20 вниз, город обнищает и пятиэтажками перестанут заниматься вообще (а дом у меня 1960 года постройки и тюнинг ему не помешал бы, пока вот более-менее следят за состоянием, но кто знает, что дальше) и в итоге я буду продавать ее за 4.5-5 млн и посчитаю за счастье, что кто-то на эту хрущобу согласится.
То есть, возможно, вопрос стоит не столько в плоскости "как выжать максимум из данного актива за установленный срок", а скорее даже "как не скатиться в убыток на ровном месте, если есть возможность пошевелить булками и как-то остаться на плаву и даже что-то получить сверху".

Вот. Извините, если длинно, старалась изложить по существу. Как лучше сделать?

[ЛюдмилаА]

мне кажется вам надо сначала посмотреть, что вы можете/хотите купить из того, что предлагается сейчас.
а потом уже предметно рассматривать ваши 3 варианта
новостройка за 3 млн - если квартира, то явно не внутри МКАД.
только апарты. они вам нужны?
все другое - за МКАД.

про будущее вам никто не скажет - сами не знаем, что дальше будет
экономическая теория учит, что диверсификация - это хорошо
но как именно поступить в вашем случае, решать только вам

если хотите обменять на большую, сложив 2 квартиры, то даже если рынок просядет, просядет и покупаемая вами квартира
так что с этой точки зрения мне все кажется фиолетово

[ertree]

С т.з. надёжности и сохранения мне вариант 1 видится наиболее предсказуемым (разве что не все в доллары я бы складывал, а разделил между несколькими валютами).

В остальных вариантах риски выше.

[ayefkay]

мне кажется вам надо сначала посмотреть, что вы можете/хотите купить из того, что предлагается сейчас.
а потом уже предметно рассматривать ваши 3 варианта
новостройка за 3 млн - если квартира, то явно не внутри МКАД.
только апарты. они вам нужны?
все другое - за МКАД.

про будущее вам никто не скажет - сами не знаем, что дальше будет
экономическая теория учит, что диверсификация - это хорошо
но как именно поступить в вашем случае, решать только вам

если хотите обменять на большую, сложив 2 квартиры, то даже если рынок просядет, просядет и покупаемая вами квартира
так что с этой точки зрения мне все кажется фиолетово

У меня нет на примете конкретного варианта. Не подбирала - пока - потому что казалось, что если что-то хорошее появляется, то его очень быстро и раскупают, в моем случае до получения денег на руки пройдет не один месяц (все-таки решиться продать, уведомить арендатора, собсно продать квартиру, дождаться денег). Вот например - Ботанический life,  если сейчас там однушки за 8600 в среднем, наверное, в самом начале они были дешевле? не знаю, как быстро и сильно меняются цены в процессе стройки. Если в начале они были по 6500 или 7000, а сейчас 8.5 - то да, это ответ на один из моих вопросов В минус в таком проекте конкретно в моей ситуации я бы не ушла, те самые 300к / год (как с аренды) явно заработались бы, плюс новая квартира на выходе. Но растут ли цены таким образом?

То, что покупаемая квартира также просядет, если просядет моя - это логично, но в идеальном идеале видится, как я продаю ЭТУ по еще не просевшей цене, а потом покупаю ту пусть даже и по просевшей, мне же выгоднее. Плюс подозреваю, что хрущ просядет сильнее, чем что-то свежепостроенное.

[terminator]

Плюс подозреваю, что хрущ просядет сильнее, чем что-то свежепостроенное.

вот именно. Сегмент важен и перспективы.

[ЛюдмилаА]

то, как раньше росли в цене новостройки, сейчас уже значения не имеет
экстраполировать ни к чему
условия изменились
цены могут и упасть. пример по-моему уже есть - Эталон-Сити в Бутово (поправьте, если я не права)

[terminator]

то, как раньше росли в цене новостройки, сейчас уже значения не имеет

да, сейчас важно,в каком сегменте квартира, потому что разные сегменты показывают разную динамику, и перспективы развития территории (метро ит.д.). Условно говоря, трущебы не должны стоить те миллионы, которые они стоили, и перспектив у них нет.

Возможны два варианта:
1) Сохранение в валюте. Но кто знает, на самом деле, что будет с курсом рубля через пять лет...
2) Сохранение в недвижке. Тут надо думать о перспективах конкретного объекта недвижимости

[ayefkay]

да, сейчас важно,в каком сегменте квартира, потому что разные сегменты показывают разную динамику, и перспективы развития территории (метро ит.д.). Условно говоря, трущебы не должны стоить те миллионы, которые они стоили, и перспектив у них нет.

Возможны два варианта:
1) Сохранение в валюте. Но кто знает, на самом деле, что будет с курсом рубля через пять лет...
2) Сохранение в недвижке. Тут надо думать о перспективах конкретного объекта недвижимости

Хорошо, тогда такой вопрос.
Можно ли найти за 6-7 млн однушку на объекте _в Москве_, который находится на такой стадии, что через 1.5-2 года он будет готов? (опуская то, что он может заморозиться, разориться итд итп), просто в целом - за такой срок их успевают сделать?

У меня сегмент - хрущевка, и конкретно ее динамику цены я озвучивала - за 7 лет по состоянию на сегодня она выросла на 300к, хотя, наверное, за эти 7 лет цена ходила вверх, но вот теперь опять идет вниз. Мне кажется, что сегмент новостроек, пусть даже в Новой Москве, имеет больше шансов на сохранение стоимости, и даже прирост, если речь о вложении в стройку, но поскольку я вообще не специалист, то вот пришла послушать, что умные люди скажут.

[smile]

больше доверяйте себе, своей логике, с ней у Вас ок )) Лучше новый дом рядом с метро, чем хрущ, тем более у Вас ЕСТЬ покупатель- посмотрите http://www.cian.ru/sale/flat/19034470. Вот-вот сдача, 1ка за 6700, правда, без отделки, но НОВЫЙ МОНОЛИТ. Не моя, не реклама, смотрите сами, там еще есть интересные предложения, договаривайтесь. Переложиться в новое и спать спокойно, на мой скромный взгляд, - ВАРИАНТ. Тут есть целая ветка про 126 квартал. И переуступка там всего 35 тр )) Чтобы не ушел этот вариант- проводите сделки совместно, спешите ))

пс: с хозяина ква -шампанское в студию  

В 126 был оч бюджетный вход, и продажи сейчас неактивны у всех, ну, или почти всех. Отсюда и цена

[сударыня]

А подскажите для слепых, пожалуйста - цены где-то на сайте проекта можно посмотреть? Или все раскуплено и искать надо где-нибудь на циане?

Желательно, конечно, рассматривать жилые квартиры, а не апартаменты.
Разница в цене между ними какая?... хотя даже если и немаленькая, всё равно апарты проигрывают в общем и целом. (строго ИМХО, конечно. Пардон, инвесторы)) )