Ипотека против аренды квартиры: ваше мнение?

[доМКАД]

При каких условиях вместо аренды квартиры будут выбирать новостройку в ипотеку?
(мнение руководителя ипотечного центра ФСК «Лидер» Павла Тимошенко, больше похожее на пиар ипотеки в своих новостройках)

Будем объективны — свои несомненные плюсы есть у аренды жилья: это, в первую очередь, мобильность, возможность менять место жительства, параметры квартиры в случае расширения семьи. Но есть и существенные минусы, и это, помимо очевидного отсутствия квартиры в собственности, еще и такой фактор, как неполные права в части пользования инфраструктурой. Отдать ребенка в садик или школу, прикрепиться в поликлинике, не обладая постоянной регистрацией, будет сложно. Понятно, что эти минусы не заставят отказаться от аренды, если это единственный способ обеспечить себе проживание в данном районе. Но, возможно, сейчас наступает именно та ситуация, когда покупка квартиры становится реальной альтернативой аренде. Причем, как ни парадоксально, альтернативой даже более выгодной.

Минфин недавно сообщил официально  о продлении программы государственного субсидирования ставки до конца 2016 года — условия остались прежними, а значит, ставка по программе будет не выше 12% годовых.
Покупателю эта программа выгодна: ставки по ипотеке за последнее десятилетие еще ни разу не были столь низкими.

И тем не менее, на мой взгляд, ставку можно было бы дополнительно снизить: это даст реальную возможность переломить тренд. Поясню: в текущей ситуации оптимальной ставкой по ипотеке была бы та, при которой размер ежемесячного платежа по кредиту не превышает арендные платежи по аналогичной квартире. По нашим расчетам, это ставка в 8% годовых. Если взять как пример однокомнатную квартиру с отделкой в одном из проектов в ближайшем Подмосковье, стоимостью 2,8 млн руб., увидим, что при 20%-ном первоначальном взносе и сроке кредита 15 лет ежемесячный платеж, при условии ставки в 8% на весь срок кредита, составил бы 21 тыс. руб. (при средней ставке аренды квартир аналогичной локации в 25 тыс. руб.).

Если ставка в рамках поддержки ипотеки будет снижена до уровня 8%, объем средств, которые могут перетечь из нелегального по своей сути арендного рынка жилья в абсолютно белый и прозрачный рынок первичного строительства, можно оценить для Московского региона в 300 млрд руб.

При текущей ставке в рамках программы господдержки, платеж (при всех прочих равных, для вышеприведенного примера) составит чуть больше суммы 26 тыс. руб. в месяц. Сумма тоже небольшая, и вполне сопоставимая со стоимостью аренды, но все же чуть выше, для «прорыва» этого недостаточно. Хотя можно привести и расчеты в пользу ипотеки даже при существующих условиях.

Все на том же примере (квартира в 2,8 млн руб.), без учета досрочного погашения кредита, которое заметно сократило бы переплату по кредиту, за 15 лет покупатель выплатит банку 4,68 млн руб., плюс первоначальный взнос в размере 20% от стоимости квартиры, а это еще 560 тыс. руб. , итого — 5,24 млн. руб. за весь срок выплат.

Предположим, покупатель не хочет брать ипотеку и предпочтет снимать квартиру все эти 15 лет. Сумма выплат за это время будет намного больше: по средней арендной ставке в 25 тыс. руб. в месяц, за первый год придется выплатить 300 тыс. руб. При этом стоимость аренды постоянно растет в долгосрочном периоде, допустим, индексация составит 5% в год, и таким образом за 15 лет съемщику придется отдать арендодателю 6 млн. 269 тыс. руб., что на 1 млн руб. больше, чем по ипотеке. Заметьте, не владея при этом квартирой, в которой он живет.

Вдобавок ко всему вышесказанному есть еще один финансово привлекательный момент в покупке квартиры с ипотекой: это получение налогового вычета, в размере 260 тыс. руб. на каждого заемщика, т.е. если семейная пара приобретает квартиру, супруги смогут вернуть  сумму в размере 520 тыс. руб. на двоих, плюс 13% от выплаченных процентов за каждый год.

Вывод может звучать парадоксально, но, тем не менее:  ипотека уже сейчас более выгодна, чем аренда. Понятно, что аренду как явление это не уничтожит, но, возможно, рынок аренды просто займет свою нишу, ориентируясь на молодежь, студентов, временных жителей города, тогда как значительная доля семейных покупателей, людей со средним доходом и т.п., переориентируется на рынок новостроек.
(realty.rbc. ru)

[сударыня]

Если взять как пример однокомнатную квартиру с отделкой в одном из проектов в ближайшем Подмосковье, стоимостью 2,8 млн руб., увидим, что при 20%-ном первоначальном взносе и сроке кредита 15 лет ежемесячный платеж, при условии ставки в 8% на весь срок кредита, составил бы 21 тыс. руб. (при средней ставке аренды квартир аналогичной локации в 25 тыс. руб.).

Что за пример уже готовой квартиры с отделкой за 2,8 рядом с МКАД?))

Даже при большой сомнительности вероятности аренды за 25 (но пусть даже 15+коммуналка), кмк, есть смысл в ипотеке. Не смог платить - переехал к тёще и сдал в аренду. 15 лет быстро пролетят. К пенсии уж точно будет, где жить...

[Ruslan]

Бред ИМХО 2.8 и аренда за 25..

[сударыня]

После Новокосино за 32-35 я уже боюсь что-то жёстко оспаривать))

[Yuriy]

Моя заметка под названием "Аренда квартиры проигрывает ипотеке как результат кривой экономики" датирована 2007 годом и размещена на дом форуме: старая нерабочая ссылка/index.php?topic=1701.0

[AntoninaIv]

У меня есть наглядный пример моей подруги, регион Москва, Была взята ипотека летом 2013 года на сумму 3 млн 200 тыс. руб., платеж на тот момент составлял примерно 42 тыс., что конечно же было много, но она постоянно вносила досрочку и на сегодняшний момент платеж составляет чуть менее 25 тыс, что сопоставимо с арендой. Платить еще 9 лет, но лучше платить за свое, чем отдавать кому-то.

[Froggi]

Дык тогда зачем к этой привязываться? Я ведь могу и подешевле найти, чтоб откладывать побольше. А с ипотекой "взялся за гуж", как грится))

А зачем тогда вообще свое жилье покупать, если можно всегда снять рядом с работой?

Это ж вообще деньжищ будет - завались)

[Fila]

А зачем тогда вообще свое жилье покупать, если можно всегда снять рядом с работой?

А вот это, кстати, разумная, между прочим, мысль, если хочешь-таки свое купить, но не хватает. В нынешних условиях можно уже даже без комиссии договориться, ну или с минимальной. На Нерсе уже практикуют и комиссию с соба брать)) Всего каких-то 3-4 года назад об этом даже и мечтать нельзя было!

[сударыня]

 

При сдаче в аренду вы забыли сминусовать амортизацию, налоги и прочую коммуналку, что не платит арендатор.

А разве не бывает такой ипотеки, при которой арендой можно гасить все платежи? При условии нормального первого взноса, подходящего возраста (на 15-20 лет) - платёж, предположим, тыщ 20. Если локация хорошая, то за 25-27 можно сдать. Вроде логично.
Если б я не была такой ссыкухой законопослушной (ведь банк не разрешает никого селить в свою квартиру), то реализовала бы такой хитрый план. Остальные здесь все смелые. Что не так?

[Москаль]

А разве не бывает такой ипотеки, при которой арендой можно гасить все платежи? При условии нормального первого взноса, подходящего возраста (на 15-20 лет) - платёж, предположим, тыщ 20. Если локация хорошая, то за 25-27 можно сдать. Вроде логично.
Если б я не была такой ссыкухой законопослушной (ведь банк не разрешает никого селить в свою квартиру), то реализовала бы такой хитрый план. Остальные здесь все смелые. Что не так?

Я таким пару раз продавал квартиру. Одна семья была из Оренбурга, а другая из Омска. Обе квартиры родители покупали в принципе для детей, которые учились еще в начальных классах. Они покупали квартиры, прописывали в них родителей( для будущих пенсий), сдавали и уезжали все опять в свои города жить. По их планам, спустя 7-8 лет, дети после окончания школы поступят в Московский ВУЗ и будут жить в своей квартире. Лично я считаю что это не плохой вариант для детей, да и бабушке с дедушкой Московская пенсия в придачу.