До какого момента возможна переуступка квартиры в новостройке

[Romson]

Всем форумчанам доброго времени суток!

Вопрос следующий.
Имею некоторый опыт покупки квартир в новостройках по договорам ДУ и договорам инвестирования/соинвестирования строительства (со всевозможными векселями, ПДКП и прочей мутью принципиально никогда не связывался) с дальнешей продажей объектов по договорам уступки прав требования. Были случаи трёхстороннего оформления уступки, т.е. дольщик/инвестор/правообладатель(я)+правоприобретатель(мой купец)+заказчик строительства/застройщик/основной инвестор(строители). Были случаи даже нотариального оформления двухстороннего (правообладатель+ правоприобретатель) договора уступки прав требования с приложением к договору письменного согласия строителей. Понятно, что по законодательству для переуступки достаточно простой письменной формы с соблюдением  обязанностей, условий и предварительных процедур, предусмотренных между мной и строителями, и прописанных в договоре ДУ/инвестирования.
Но вопрос в другом. Я привык, как к "Отче наш", что на момент оформления переуступки объект не должен быть передан строителями дольщику/инвестору по Акту-приёма-передачи. И этот момент для меня абсолютно ясен. Подписание такого акта с моей стороны фактически является реализацией этого самого права требования квартиры, которое я собирался переуступить(продать). Но ещё есть ньюанс с датой "Акта приёмки дома госкомиссией" (если я правильно понимаю, "Акт ввода дома в эксплуатацию" - этот тот же самый или взаимозаменяющий и взаимоисключающий документ). Принято априори считать (или это только у меня такая практика?), что переуступку можно совершить (датировать) только до даты этого самого Акта.
Здесь я не понимаю логической связи. Действительно ли это так? Может ли кто-нибудь "ткнуть пальцем" на законодательные, нормативные акты, где это прописано? Пытался прояснить сей момент у строителей, юристов, нотариусов... Видать совсем скудна страна наша на профессионалов. Всё мычат что-то нечленораздельное, льют воду общими фразами и никто не дал конкретных ссылок.

[APL]

Romson

Нет, похоже это только у вас такая практика. Любопытно, что за застройщик. Подобные условия он может прописывать только в договоре, это вряд ли где есть в законодательстве, ибо никто не отменял статью 556 ГК РФ где определено, когда именно осуществляется передача квартиры.

[Romson]

... ибо никто не отменял статью 556 ГК РФ где определено, когда именно осуществляется передача квартиры.

Мне кажется, Вы не совсем поняли суть вопроса. Указанная Вами статья ГК не имеет к нему никакого отношения.

[APL]

А мне кажется, вы не совсем поняли суть ответа.  ;) Переуступка осуществляется обычно до момента начала оформления собственности застройщиком, а с собственностью одновременно чаще всего оформляется акт приема-передачи.

[Romson]

Хотя я рассчитывал на обратное, но похоже, придётся мне немного Вас проконсультировать, поскольку Вы начинаете мне "читать Азбуку", а я давно "умею читать даже без Букваря"

Для начала оформления собственности застройщиком ему необходимо подать в регистрационку достаточно большой пакет док-ов, в котором в числе прочих числятся наиважнейшие:
1. АКТ ПРИЕМОЧНОЙ КОМИССИИ О ПРИЕМКЕ ЗАКОНЧЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ;
2. АКТ О РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННОГО КОНТРАКТА (далее - АРИК).
Назвал их наиважнейшими не потому, что они главные и при их наличии регистрационка "закроет" глаза на отсутствие каких-то других, предусмотренных процедурой документов. А потому, что даже у относительно добросовестных застройщиков сплошь и рядом возникают проблемы с получением именно этих документов (правды ради, ещё траблы с землёй). И если первый чаще не подписывается всё-таки по вине застройщика - документ очень многосторонний, а при строительстве необходимо выполнить кучу СНИПов и ТУ соответствующий разрешительных инстанций  (хотя бывают и иные, "политические" мотивы). То подписание второго док-та - чистой воды бодалово жадности современных российских буржуев между собой, а также с не менее жадными чиновниками (местной администрацией). А если последние ещё и сменились за время с начала строительства и до его завершения, то это проблема просто становится на один уровень с вековыми "русскими проблемами - дураки и дороги".

Так вот, резюмируя вышесказанное, имеем по факту на сегодняшний день уже устоявшуюся судебную практику признания прав собственности за дольщиками/инвесторами в объектах, введённых в эксплуатацию, но по которым не подписаны АРИКи. В частности, в Москве и Подмосковье кол-во таких домов исчисляется десятками, если не сотнями. А кол-во людей в этих домах, получивших право собственности через суд - многими тысячами.

У меня вопрос возник именно всвязи с тем, что я столкнулся с аналогичной ситуацией. Есть объект в ЖК, который принят в эксплуатацию в 2008 году. АРИК же не подписан и по сей день, соответсвенно застройщик до сих пор не оформляет собственность. Строители судятся с чиновниками. По текущему состоянию, кассация отменила все решения нижестоящих инстанций и отправила дело на новое рассмотрение по существу (так что это судебное разбирательство не является препятствием). Много людей уже давно заселилось, живут, сделали ремонты. За прошедшие с этого момента три года по моим оценкам приблизительно 20-25% уже оформили собственность через суд. Я также могу пойти по этому пути и с вероятностью, близкой к 100% получить свидетельство о праве через 4-6 мес (судебные сроки + сроки ФРС). Но я планирую однозначно продавать свой объект и пытаюсь понять, имею ли я возможность продать его сейчас по переуступке прав требования (потенциальный покупатель есть). Есть ли законодательная привязки этой возможности с фактом ввода дома в эксплуатацию приёмочной комиссией?
Почие ньюансы:
а) могу оформить уступку задним числом с согласовательным визированием договора уступки застройщиком, но застройщик за это просит в принципе подъёмные, но на мой взгляд неадекватные оказываемой услуги деньги;
б) застройщик де юро не передавал мне объект, т.е. я не подписывал Акт- приема-передачи;
в) в моём договоре инвестирования прописано, что "Инвестор (т.е. я) вправе уступить свои права на оформление в собственность Объекта третьим лицам... без согласия Заказчика строительства, но с обязательным письменным уведомлением последнего об этом в двухдневный срок с момента уступки".
Принимая во внимание мой взгляд по п.а) и учитывая моё, мягко говоря, "непозитивное" отношение к Застройщику, который не может более 3 лет исполнить своих обязательсв обеспечить мне в установленном законом порядке оформление моих прав собственности на мой объект (что, к тому же, по договору инвестирования застройщик обязался сделать за счёт собственных средств), я имею жгучее желание продать объект по договору уступки текущей (реальной) датой, отправить вышеупомянутое уведомление, и не платить застройщику мзду за его же "косяки" 
Вот поэтому я пытаюсь тщательно разобраться, существует ли что-то законодательно обоснованное, что мешало бы мне совершить/оформить законную сделку по уступке сегодняшним числом  :docs:

[APL]

Romson

Зачем столько букв, какое отношение к вашей переуступке имеет АРИК ?  :shok:  Не понимаю ...

Мне кажется, вам важнее, примет ли вашу переуступку (состоявшуюся без его участия) застройщик. В конечном счете, именно застройщик признаёт сделку по переуступке состоявшейся или нет - это ведь объект его будущей собственности, и договор у вас именно с ним. Вот у застройщика и выясняйте.

Ещё один вопрос - вы наверняка в курсе, что совершаются тысячи сделок по переуступке как по введенным в эксплуатацию объектам, так и не введенным. Так что порождает ваш вопрос о законодательной привязке переуступки к введению в эксплуатацию ? Не понимаю. Явно это не связанные вещи (если иное не указано в вашем договоре).

[Romson]

Мне кажется, вам важнее, примет ли вашу переуступку (состоявшуюся без его участия) застройщик. В конечном счете, именно застройщик признаёт сделку по переуступке состоявшейся или нет - это ведь объект его будущей собственности, и договор у вас именно с ним. Вот у застройщика и выясняйте.

Вы правда столь наивны или не подумали, прежде чем сказать такое? :(
Очевидно же, что застройщик заинтересован в том, чтом содрать с моей переуступки денег. И потому сейчас он мне скажет, что не признАет в будущем переуступку, которую я с ним не согласовал.
Меня сейчас не интересует его мнение, так как:
а) повторюсь, в моём договоре с ним прописано, что мне его согласие не нужно;
б) у меня договор инвестирования, а не ПДКП, вексель и прочая хуерга (где однозначно право собственности сначала регистрируется за застройщиком, а потом, после подписания "нормального" ДКП собственность передаётся покупателю и регистрируется её переход). Договор инвестирования/соинвестирования предусматривает (и в моём именно так и прописано), что право собственности на оговоренный объект оформляется на инвестора. В моём случае прописано, что в конкретный определённым срок это делает застройщик за свой счёт, либо, по моему требованию, застройщик предоставляет все необходимые для этого док-ты мне(инвестору) или сразу в регистрационку.
Меня интересует мнение закона  :docs:, относительно легитимности моей переуступки.

Ещё один вопрос - вы наверняка в курсе, что совершаются тысячи сделок по переуступке как по введенным в эксплуатацию объектам, так и не введенным.

На счёт тысяч по "введённым в экплуатацию" я не в курсе. Но лично сам имел опыт продажи квартир посредством уступки в сданных домах.

Так что порождает ваш вопрос о законодательной привязке переуступки к введению в эксплуатацию ? Не понимаю. Явно это не связанные вещи (если иное не указано в вашем договоре).

Я также не понимаю логической связи между этими событиями, но не единожды сталкивался с мнением (и строителей, и сторонних юристов), что уступка после акта ввода незаконна. Причём, в моей личной практике был даже просто уникальный случай, когда договор уступки заверялся нотариально, сопровождался письменным согласием застройщика, нотариус уточнял у всех сторон (застройщик, я, мой покупатель) не введён ли дом в эксплуатацию, и мы все дружно в устной форме подтверждали (врали), что дом не введён в эксплуатацию. При этом нотариус никак официально не перепроверял эту информацию и не включал её в договор уступки.
Вот такие вот бывают случаи в российской юридической и нотариальной практике  :shok:

То, что написано в моём договоре я уже освятил и оно в мою пользу. Никаких "подводных камней" я в нём не усматриваю.
Но я хочу разобраться, откуда появился "дым" (которого, как принято считать, без огня не бывает), чтобы быть уверенным на 100% в законности своей переуступки и в том, что я не "подставляю" покупателя. Причём, даже готов заверить уступку нотариально, так как нотариальная пошлина в моём случае будет в разы меньше той суммы, что "заряжает" застройщик за свою положительную резолюцию.

ПС. Не обижайтесь, но по всему похоже, что Вы не можете мне помочь прояснить вопрос. Потому, давайте сделаем в нашей дискуссии паузу и подождём, пока поделятся своим опытом и знаниями другие обитатели форума.  :drinks:

[APL]

Меня интересует мнение закона  :docs:, относительно легитимности моей переуступки.

А вы не подумали - ваши схемы покупки-то законны ? О каком законе вы говорите ?

Так что все будет от застройщика зависеть.

[RiactorZ]

а) могу оформить уступку задним числом с согласовательным визированием договора уступки застройщиком, но застройщик за это просит в принципе подъёмные, но на мой взгляд неадекватные оказываемой услуги деньги;
б) застройщик де юро не передавал мне объект, т.е. я не подписывал Акт- приема-передачи;
в) в моём договоре инвестирования прописано, что "Инвестор (т.е. я) вправе уступить свои права на оформление в собственность Объекта третьим лицам... без согласия Заказчика строительства, но с обязательным письменным уведомлением последнего об этом в двухдневный срок с момента уступки".

Вы написали, что оформить уступку задним числом с согласовательным визированием договора уступки застройщиком, Вам не хочется, а хотите Вы его о сделке только уведомить Ищите для этого правовые обоснования. Застройщик свои обязательства по регистрации не исполняет. Но вы хотите его к этому принудить, хотя он избегает более серьёзных обязательств. Вопрос- это шутка? Моё ИМХО подавать в суд, оформлять собственность и не компастировать моск.

[Romson]

А вы не подумали - ваши схемы покупки-то законны ? О каком законе вы говорите ?

Так что все будет от застройщика зависеть.

Вот тебе раз!
А разве договора инвестирования незаконны? Или договора уступки незаконны?  :shok:
А как же по таким договорам люди покупают и регистрируют в собственность имущество? 
И даже суды их считают законными...  ;)

Иль Вы меня опять недопонимаете? Я же несколько раз упомянул, что никогда не связываюсь со "схемами".
Со строителями имею дело только посредством наиболее простых и надёжных форм договоров, которыми считаю договора ДУ и договора инвестирования.

ПС. Ваше мнение по вопросу я понял. Спасибо.