Автор Тема: Новостройки-апартаменты в Москве и Московской области  (Прочитано 186590 раз)

0 Пользователей и 2 Гостей просматривают эту тему.

Оффлайн romalex

Мне неоднократно в личку приходят вопросы по поводу вложений в апарты. Народ реально не понимает разницы, кроме того, многие оч. серьезные организации, например, на прошлой неделе RICS рассказывала на своем заметьте бесплатном семинаре о достоинствах указанного сегмента, однако, многие не понимают очевидных недостатков при всех реально плюсах у апартов (для меня это расположение и только) по сравнению с аналогичным по классу и расположению жильем. Поэтому, для ликбеза предлагаю указанную тему дополнять как плюсами так и минусами НО в сравнении с аналогичным по классу и расположению жилым сегментом.
ИТАК. Во-первых, это нежилые помещения и этим многое сказано со всеми вытекающими, а именно:
- налоги, которые со следующего года идут от новой кадастровой стоимости, оч. близкой к рыночной в 5! раз больше чем для жилых - 0,5% от КС против 0,1% от КС; плюс по полной так же  ежегодный налог на землю, как для нежилых помещений - для жилых его сейчас нет.
-эксплуатационные расходы - электричество в 1,3-2 раза дороже, тепло в 1,25 раза дороже и т.д.
- коммуналка, это вообще ужас - например, в СИТИ она начинается от 10 долл./кв.м в мес. Это вызвано тем, что в отношении нежилья не работает ЖК, посему Вы будучи обладателем апарта будете платить за все , что Вам выкатит УК, без шансов на ее замену. Так, например, при покупке квартиры в новостройке в Москве, свеженанятая УК не может выставлять без решения общего собрания (которого как правило в первые 2 года не будет ни прикаких раскладах) стоимость коммуналки более ставок, утвержденных Пр М. - сейчас это около 25 руб./кв.м. и ни за какие допуслуги типа охраны и прочего Вы платить не обязаны, и вообще именно общее собрание того же ТСЖ утверждает реально тарифы, которые к тому же можно оспорить и потребовать раскрытия информации во исполнение Постановление Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. N 731 г. "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами". Короче, произвола здесь с каждым годом становится все меньше - в апратах по большому счету - делай что хочешь, ими вообще ни кто в правовом плане пока не занимался.
- прописка. Больной вопрос для людей с детьми или пенсионеров. Ибо есть тонкость по которой если апарт числится как гостиничного типа, то там можно ВРЕМЕННО зарегистрироваться  сроком до 5 лет, НО по временной регистрации например в электронную очередь в школу, сад - Вы не попадете по месту жительства, проблемны так же медучреждения, а если еще и апрат не гостиничного типа - все, даже ни какой регистрации. Большинство апратов, переделанных из бизнес-центров - это не гостиничные апартаменты;
- сами помещения. Понятно, что в отношении жилых помещений существуют более жесткие санпины и СНиПы и прочее, не зря же застройщик на этом экономит. За это будете расплачиваться Вы.
- проживание. Нет никаких правил ибо ФЗ от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», который устанавливает обязанность граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц содержать жилые помещения в соответствии с требованиями санитарных норм (ст. 23 п. 3, ст. 39 п 3) на апарты не распростроняется. Ничего удивительного, если на Вашей площадке рядом с Вами будет офис какой-нить канторки со всеми вытекающими или блатхатка с деффченками и проч.
- как инвестиция - пока окончательно не ясен сам сегмент и, соотвественно, его типичный покупатель, ликвидность соотвествующая. В данный момент как инвестиция мне кажется оч. туманная вещь труднопрогнозируемая по срокам экспозиции и итоговому ценнику.
Позже если будет интерес можно произвести расчет допрасходов на все это добро еще и с математической точки зрения...
 

Оффлайн Dimmer

Спасибо, интересно. Тобишь если по-простому, получается апарты это обычные офисы. Ну врядли найдутся такие мазохисты которые захотят жить среди разных контор и офисов... проходной двор и вообще.. вобщем бред как я понял эти апарты, забыть что они существуют.
 

Оффлайн Будулай

  • Старожил
  • *****
  • Сообщений: 794
  • Пол: Мужской
Не совсем так, на западе очень много апартаментов продается/сдается и есть спрос. Я бы их рассматривал для сдачи в аренду, но тут может комуналка убить весь цимес... например, экспаты как целевая аудитория для апартов подороже и в центре.

p.s. про Сити, мне тут знакомая рассказывала что платежи 100тыс./мес. не знаю верить или нет ))
 

Оффлайн romalex

С западом вообще жизнь нашу с элементами совка (институт прописки/регистрации) сравнивать некорректно. Я думаю когда накопится этот сегменти люди реально завоют, как в недавнем продлом от УК в ЖКХ, тогда там начнуться подвижки, а так обсужаем текущую нашу действительность. ИМХО - в РАШЕ это не работает, точнее не на жителей работает. ИМХО
 

nsn

  • Гость
Так а плюсы-то какие (если они вообще есть)?
 

Оффлайн Глянец

Плюсов очевидно нет. Коммуналка нежилых и так высоковата а с новыми поправками, есть опасность работать только на налоги.
Новые поправки как раз для поддержки малого бизнеса я так понимаю. Рассматривал покупку нежилого но сейчас что то очкую ну на, лучше жилую.  Нежилые что то и продаются плохо сейчас.
Вариант с деффченками за стеной особо улыбнул, на моем этаже были такие и очень даже удобно. Жаль закрыли лавочку)))
 

Оффлайн Svet

Так а плюсы-то какие (если они вообще есть)?
Как я поняла, только расположение. Цитата из текста
...плюсах у апартов (для меня это расположение и только)...
 

nsn

  • Гость
Это свойство каких-то конкретных объектов, а не апартментов как класса. К тому же аналогичное по расположению жильё, с которым предполагается сравнение, по этому параметру ничем не отличается.

Вот, например, те "офисные центры", которые Мортон строит в СП. На кой это в принципе надо а) Мортону; б) покупателю? Как-то не очень понятно.
 

Оффлайн maxp

апарты в Мортоновском Первомае расхватали и живут.
Вот вопрос -кому это надо?
 

Оффлайн Alessand

А цена разве не плюс апартов?
Значит жертва того что написал ромалекс в пользу цены. Ну для жизни кажись жесть а для инвеста пока непонятно.
 

Здесь размещается информация и реклама о московских новостройках, которая может быть полезной участникам форума.
Если эта информация скрыта от вас - значит, вы установили блокировку рекламы в своем браузере.