Как бы вы поступили в подобной ситуации?

[malyshka]

Добрый день, уважаемые участники форума
Очень нужен ваш совет по ситуации, сами мы с мужем пока не очень понимаем, как лучше поступить в сложившихся обстоятельствах. Будет длинно, извиняюсь

Полгода назад мы купили в ипотеку 1кк квартиру в одной из новостроек Москвы, сдача дома - 2 квартал 2017 года, это вторая очередь домов, в ней три корпуса. Район нас устраивает по многим параметрам, мы снимаем квартиру в домах неподалёку и жить нам тут удобно.
Ипотека у нас с господдержкой, процент 11.7. Сумма ипотеки 3.3 миллиона. Цена квартиры - 5.9 млн
Квартиру мы рассматривали как вариант на 3-4-5 лет, вдвоём с мужем нам в ней хватило бы места

Но за время строительства дома в нашей семье сменились обстоятельства - мы узнали, что ждём ребёнка, а также в нашем распоряжении появилась существенная сумма денег.

Поскольку втроём в однушке нам будет уже не очень много места, то мы подумали о том, чтобы сменить однушку на двушку в этом же строящемся корпусе. В наличии есть несколько девушек отличной площади и такая квартира подошла бы нам как постоянное жильё, поскольку из неё можно сделать трёшку.

Мы никогда не сталкивались с продажей квартиры по переуступке, уточнили нюансы у застройщика.
Схема такая: застройщик выставляет на продажу нашу квартиру и предлагает её своим клиентам, но выставляет он её по той цене, которую сам определяет. Называется у застройщика это среднерыночная цена и по мнению застройщика она на текущий момент - 6.3 млн. 3.1% от стоимости квартиры застройщик заберёт себе за оформление переуступки. Перед покупкой мы гасим ипотеку полностью (3.3 млн) и получаем на руки 6.1 млн.
Стоимость двушки - 10 млн, 3.5 млн нам нужно будет опять взять у банка.

Что смущает в покупке двушки:
- дороговизна стоимости переуступки
- заново платить % за бронь и регистрацию нового договора ДУ (у застройщика это 1.5% от стоимости квартиры)
- получается платили полгода ипотеку впустую по сути
- ну и вообще менеджеры от застройщика не слишком оптимистично настроены на продажу нашей однушки, мотивируя тем, что это сложно и не факт что покупатель найдётся (хотя в нашем корпусе все подобные однушки раскуплены уже)
- за время поиска покупателя двушки нужного метража уже раскупят (их всего 3 осталось)
- наши накопления в долларах, а он сейчас просел ( для понимания речь о сумме в  60 тысяч долл)

Какие вижу плюсы:
- если мы въедем в однушку, то в ней всё равно нужно делать ремонт с нуля (там свободная планировка без отделки), а потом всё равно расширяться и опять делать ремонт, то есть сразу купить квартиру нужной площади выглядит эффективным решением
- комфортно жить всем троим
- ну и вообще деньги карман жгут, когда их можно вложить в квартиру для жизни

Простите, что вышло длинно, но как бы вы поступили в подобной ситуации
- въехали бы в однушку, а потом уже думали бы о покупке двушки, скопив к тому времени ещё какое-то количество денег, либо покупая опять в ипотеку
- продавали бы однушку за любую сумму и покупали бы двушку
- третий вариант ?

Спасибо заранее

[forever]

вы можете озвучить название ЖК или в личку киньте? для нормальной жизни однуха маловата для семьи с малышом, поэтому двушку имеет смысл брать если ценник не завышен конечно.
переуступить без согласия застроя можно, если вы все выплатили по договору, т.к. ипотека никуда от него не денетесь, % за уступку придется заплатить. единственное вы могли бы уточнить если вы сами найдете клиента они снизят % или нет?
если сами ищете, то - как только вносят аванс за вашу однушку, подписываете договор по двушке.

[terminator]

застройщик мог бы и навстречу пойти, вы же хотите взять более дорогую квартиру в наличии...
может заявление руководству напишете, или переговорите.
менеджерам лишь бы свой % урвать в рамках действующих в компании правил, они же всего лишь "менеджеры по продажам"....

PS в однушке можно первое время пожить и подкопить, такой вариант тоже не так плох. Тем более что у семьи с ребенком могут поменяться предпочтения в выборе места жительства.

[malyshka]

forever, ЖК Ривер парк, на коломенской

цена на двушку вроде бы не завышена - 10 млн, это монолитный дом и сам проект нам нравится

дело в том, что мы можем выплатить ипотеку и до продажи (используя имеющиеся у нас деньги), но по словам застройщика мы должны всё равно оплатить 3.1 %
со слов менеджера, даже если мы найдем покупателя сами, то процент всё равно останется таким же

[malyshka]

terminator, спасибо за совет поговорить в руководством, надо и вправду попробовать
менеджер, честно говоря, был не совсем рад нашему желанию поменять однушку на двушку
сказал, что это очень сложно и что в этой очереди домов такой практики у них еще не было

у меня еще есть знакомая риелтор, которая могла бы выставить объявления о продаже на сайтах циан и тому подобных, но она говорит, что шансов найти покупателя у нее мало по сравнению с самим застройщиком - дом еще через год только будет сдаваться и покупатели идут напрямую к застройщику

с другой стороны, именно в нашем корпусе все однушки нашего метража и расположения уже раскуплены по всем этажам, и вообще однушек почти не осталось, то есть наверное желающие могли бы найтись...

[Тетя Мотя]

А если погасить ипотеку за однуху и тут же взять ипотеку на двуху? А когда дом построится, продать однуху с сос и этими деньгами погасить бОльшую часть ипотеки за двуху?  А там глядишь - денежки заработаются и может быть однуху продавать не придется. Не знаю условий банков, но в Сбере видела, вроде , что больше 8 млн на ипотеку не дают. Если я правильно посчитала, то Вам придется еще примерно миллион искать на это мероприятие. Сама лично столкнулась с тем, что готова была у застройщика купить квартиру бОльшей площадью, чем была куплена и на мою был покупатель, нюансов много, поэтому всю ситуацию описывать не буду. От застройщика требовалось всего то-индивидуальный подход к клиенту. Очень хотелось осуществить задуманное, офис продаж буквально осаждала, но менеджеры , потом администратор говорили тоже, что и Вам. Одна сплошная бюрократия-мы так не делаем и у нас есть определенный порядок. Все, что я услышала. Ну и дураки. Могли бы продать на одну квартиру больше. Такое ощущение, что им абсолютно пофиг-продадут они что то или нет. Поход к руководству, мне кажется, ничего не решит, но на Вашем месте я бы тоже попробовала бы-а вдруг.. Надо рассматривать все возможные варианты.

[malyshka]

Тетя Мотя, спасибо что не проходите мимо моей темы

если сейчас имеющимися деньгами погасить ипотеку за однушку, то на руках будет слишком маленькая сумма для первого взноса, банк не одобрит нам такую ипотеку
По текущему курсу у нас на руках порядка 4.2 млн, максимум 4.5, если "поскрести по карманам"
Ипотека 3.3 млн
То есть у нас останется чуть больше миллиона, а цена двушки 10 млн
Даже 8 млн банк нам вряд ли одобрит, да и платёж будет совсем негуманный, а у нас ещё Аренда квартиры совсем не дешёвая и на ремонт по нынешним ценам нужно немало денег

Если честно, то я очень удивлена реакцией отдела продаж в нашем случае и нежеланием продать квартиру большего метража на нормальных условиях :(

[сударыня]

А, может быть, всё что ни делается - то к лучшему.

Я б загасила ипотеку и дальше бы копила. Без надрыва. Ведь кризис, непонятно ,что дальше с доходами. Лет до 3х спокойно в однушке втроём проживёте. В ремонт можно сильно не вкладываться (чистовую отделку - она самая дорогая). А там видно будет...
С первой недвижимостью надо быть аккуратным. Как бы штаны не порвать.

Я в такой ситуации начала с комнаты, потом подкупала ещё и ещё по одной - менялась. Нудно, зато железобетонно. Правда, раньше жилищный вопрос и решался в основном обменами. Сейчас вроде как на куплю-продажу перешли, но...

«Безденежный» обмен квартир возвращается (2009 г., но сегодня слышу такие же разговоры)
http://moskv.ru/articles/fulltext/show/id/9556/

[Svet]

А, может быть, всё что ни делается - то к лучшему.

Я б загасила ипотеку и дальше бы копила. Без надрыва. Ведь кризис, непонятно ,что дальше с доходами. ....

+
иногда даже не тороплюсь отвечать, потому как часто советы совпадают.)

[malyshka]

сударыня, я просто прикинула по нынешним ценам, что ремонт обойдется в немалую сумму на самом деле... с учетом хотя бы минимального набора бытовой техники и мебели + черновая и чистовая отделка + работа
жить в спартанских условиях точно не вариант, тем более с малышом
а при последующей продаже стоимость ремонта точно не "отобьется"

поэтому и хотелось бы конечно въехать и отремонтироваться уже основательно и надолго