Как правильно продать одну и купить другую квартиру?

[сударыня]

Ну, что. Начинаю и лично для себя решать точно такую же задачку [купить квартиру для жизни в Москве за 5 млн руб]... Может, наскребу максимум 5,5...

Uran, нашлось что-нибудь?? Наверное, и вторичкой не побрезгую.

ПС. Моя задача сильно осложнена продажей доли несовершеннолетнего ребёнка, который к тому же и не налоговой резидент РФ. Т.е. сначала продаю одну квартиру (в которой у ребёнка доля), потом покупаю другую. Кто-нибудь знает схему, как лучше оптимизировать налоги??

[ЛюдмилаА]

Ну, что. Начинаю и лично для себя решать точно такую же задачку... Может, наскребу максимум 5,5...

Uran, нашлось что-нибудь?? Наверное, и вторичкой не побрезгую.

ПС. Моя задача сильно осложнена продажей доли несовершеннолетнего ребёнка, который к тому же и не налоговой резидент РФ. Т.е. сначала продаю одну квартиру (в которой у ребёнка доля), потом покупаю другую. Кто-нибудь знает схему, как лучше оптимизировать налоги??

Самое лучшее - стать налоговым резидентом. Для целей НДФЛ налоговое резидентство будет определяться не на дату продажи квартиры (доли в ней), а на 31.12 года, в котором она продана.
Тогда можно будет вообще вывести из-под налогообложения продажу квартиры, если она в собственности более 3-х лет. Ну и имущественный вычет по приобретению другой недвижимости становится доступным.


Вот из журнала "Главная книга":
"Допустим, гражданин приобрел квартиру в январе 2012 г., а продал ее (и получил деньги) в июле 2017 г. При этом на 31.12.2017 он находился в России менее 183 дней в течение 12 последних месяцев. Тогда НДФЛ с "российских" доходов за 2017 г. исчисляется по ставке 30% <6>. Следовательно, физлицу необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ, исчислить и уплатить НДФЛ по ставке 30% с полной суммы полученного дохода. Срок нахождения квартиры в собственности в этом случае не имеет значения <7>.
Освобождение доходов от продажи недвижимости, находившейся в собственности физлица в течение минимального предельного срока владения и более, в силу прямой нормы закона предоставляется только в отношении доходов, получаемых налоговыми резидентами РФ <8>.
Если же гражданин не являлся налоговым резидентом именно на момент совершения расчетов по договору купли-продажи, а на 31 декабря года получения дохода пробыл в России 183 дня или более, то для целей налогообложения он будет признаваться налоговым резидентом РФ. Тогда доходы от продажи квартиры освобождаются от НДФЛ, поскольку жилье было приобретено до 01.01.2016 и находилось в собственности физлица 3 года и более <9>.

Справка
Датой получения дохода для целей НДФЛ будет именно дата получения денег наличными или на банковский счет <10> независимо от того, когда зарегистрирован переход права собственности на недвижимость к покупателю. То есть, если деньги за квартиру получены продавцом в декабре 2017 г., а право собственности на нее зарегистрировано за покупателем в январе 2018 г., доход признается полученным в 2017 г. <11>

* * *

Имущественные вычеты, предусмотренные ст. 220 НК РФ (либо фиксированный - в размере не более 2 млн руб., либо в сумме фактических расходов на покупку жилья), применяются только к доходам, облагаемым НДФЛ по ставке 13% <12>. Это значит, что при продаже имущества физлицом, которое не признается налоговым резидентом РФ, эти вычеты не предоставляются.
--------------------------------
<6> п. 3 ст. 224 НК РФ.
<7> Письма Минфина от 25.12.2017 N 03-04-05/86453; УФНС по г. Москве от 28.10.2015 N 20-14/114788@.
<8> п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ.
<9> п. 17.1 ст. 217 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2016); п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ; Письмо Минфина от 14.02.2017 N 03-04-05/8238.
<10> подп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ.
<11> Письмо ФНС от 22.05.2014 N БС-4-11/9939@.
<12> пп. 3, 4 ст. 210 НК РФ.
"

[сударыня]

Самое лучшее - стать налоговым резидентом.

К сожалению (или наоборот), но это уже невозможно, т.к. ребёнок - гражданин во второй стране (с паспортом), которая не допускает выезд из себя более, чем на месяц, т.к. считается, что такой человек не нуждается и его лишают социальных пособий. Да и полгода школы пропустить никак нельзя.

Тутошние форумчане, которые проводят больше времени за бугром, чем на Родине, надеются на Авось (что их не отследят) и просто-напросто не афишируют свой статус. Но в моём случае, скорее всего, паспорт со вторым гражданством ребёнка очень пригодится в органах опеки, для подтверждения другого ПМЖ - ведь придётся выписывать ребёнка в никуда, продавая квартиру. Одновременной сделка (типа мены с выделением равноценной доли в другой квартире) не получится - до кучи ко всем трудностям продаваемая квартира очень далеко от Москвы...

Другая доля принадлежит взрослому тоже нерезиденту - продать её мыслю через бесплатное дарение близкому родственнику. А у ребёнка нет других близких родственников, кроме родителей. Наверное, дарение от совершеннолетнего матери - незаконно. Или кто-то знает о таком опыте? И можно ли одну квартиру продать частями: одну долю подарить, а другую продать - одному и тому же покупателю??..

Для меня это пока кошмар-кошмарный. Но делать надо. Найти риелтора в другом городе с опытом подобных заморочек пока не удалось. Может, тут кто-нибудь детские доли продавал? Какие аргументы привести в опеке, а что лучше скрыть?

[Буйный Славик]

Ну, что. Начинаю и лично для себя решать точно такую же задачку [купить квартиру для жизни в Москве за 5 млн руб]... Может, наскребу максимум 5,5...

Uran, нашлось что-нибудь?? Наверное, и вторичкой не побрезгую.

ПС. Моя задача сильно осложнена продажей доли несовершеннолетнего ребёнка, который к тому же и не налоговой резидент РФ. Т.е. сначала продаю одну квартиру (в которой у ребёнка доля), потом покупаю другую. Кто-нибудь знает схему, как лучше оптимизировать налоги??

99 процентов из 100 что так сделать не удастся
В Москве за много лет мне только дважды дали разрешение на продажу доли ребенка с ПОСЛЕДУЮЩИМ приобретением чего-либо (а не с одновременным)
Так что рекомендую начать решение вопроса с уточнения в органе опеки - дадут ли разрешения на последующую покупку

[Буйный Славик]

К сожалению (или наоборот), но это уже невозможно, т.к. ребёнок - гражданин во второй стране (с паспортом), которая не допускает выезд из себя более, чем на месяц, т.к. считается, что такой человек не нуждается и его лишают социальных пособий. Да и полгода школы пропустить никак нельзя.

Тутошние форумчане, которые проводят больше времени за бугром, чем на Родине, надеются на Авось (что их не отследят) и просто-напросто не афишируют свой статус. Но в моём случае, скорее всего, паспорт со вторым гражданством ребёнка очень пригодится в органах опеки, для подтверждения другого ПМЖ - ведь придётся выписывать ребёнка в никуда, продавая квартиру. Одновременной сделка (типа мены с выделением равноценной доли в другой квартире) не получится - до кучи ко всем трудностям продаваемая квартира очень далеко от Москвы...

Другая доля принадлежит взрослому тоже нерезиденту - продать её мыслю через бесплатное дарение близкому родственнику. А у ребёнка нет других близких родственников, кроме родителей. Наверное, дарение от совершеннолетнего матери - незаконно. Или кто-то знает о таком опыте? И можно ли одну квартиру продать частями: одну долю подарить, а другую продать - одному и тому же покупателю??..

Для меня это пока кошмар-кошмарный. Но делать надо. Найти риелтора в другом городе с опытом подобных заморочек пока не удалось. Может, тут кто-нибудь детские доли продавал? Какие аргументы привести в опеке, а что лучше скрыть?

Была подобная сделка в нулевых
семья уехала на пмж в Венесуэлу
Опека попросила выписку из домовой книги и копию финансового лицевого счета из Венесуэлы , разъяснения официальные от местных властей о  порядке получения гражданства

Были представлеы - засвидетельствованные местным нотариусом и сотрудником местного органа исполнительной власти в пристутствии двух соседей отчет на 20 страницах о доме в ктором ждивет ребенок с его характеристиками метражом описнаием удоств и прочего
Соседи также подтвердили что он там живет и ходит в школу (справка из школы с переводом прилагалась)

Также был ответ не помню из какого госоргана о том , что процедуре получения гражданства предшествует сколько-то летнее проживание по виду на жительство

В результате опека сдалась и разрешение на продажу квартиры дала
Правда у нас у ребенка там доли собсвтенности не было вообще

Если у вас квартира в трипердищево пытайтесь решить вопрос через подарки о получении разрешения с ПОСЛЕДУЮЩИМ приобретением любым путем
(опека проходится по месту жительства)
кстати - сколько лет ребенку ?
опека имеет полное право требовать присутствия ребенка с 14-ти летнего возраста (в ряде случаев у меня и 10-ти-13 ти летних вызывали и беседовали с ними )

[сударыня]

99 процентов из 100 что так сделать не удастся
В Москве за много лет мне только дважды дали разрешение на продажу доли ребенка с ПОСЛЕДУЮЩИМ приобретением чего-либо (а не с одновременным)

Из оптимистического нарыла в интернете:

"Иногда продажа квартиры с одновременной встречной покупкой невозможна, например, если семья переезжает в другой город и квартира будет приобретаться там.  Тогда чиновники могут пойти навстречу и дать разрешение на отчуждение при условии перечисления денег за проданную квартиру на счет несовершеннолетнего. Однако в определенный период (как правило — три месяца) родители будут обязаны купить квартиру в новом городе".

Однако, тут вылезает ещё одна проблема - удастся ли найти рискового (не грамотного) покупателя?? Т.к. если при переезде родители не выполнят свое обязательство и не обеспечат детей равноценной жилплощадью, то органы опеки получат полное право оспорить и аннулировать такую сделку.

На этот случай я и хочу выкупить детскую долю на себя, заплатив 30% налога, вторую долю - забрать бесплатным дарением (от близкого родственника), а потом продавать, как целую, отдав ещё 13%. Жуть. А как по-другому - не знаю.

ПС. Дарение от совершеннолетнего, видимо,  невозможно - опека вряд ли даст согласие на дарение уже лишь потому, что, согласно закону, дарение – это добровольное и безвозмездное отчуждение в пользу третьего лица, и совершается оно абсолютно дееспособным человеком.

[сударыня]

семья уехала на пмж в Венесуэлу
Опека попросила выписку из домовой книги и копию финансового лицевого счета из Венесуэлы , разъяснения официальные от местных властей о  порядке получения гражданства

Вот я и думаю, что уже полученное второе гражданство должно сыграть свою положительную роль. Если семья продает квартиру и уезжает на ПМЖ за границу, органы опеки могут дать согласие на продажу без условия встречной покупки, при предоставлении соответствующего пакета документов. Тут паспорт и пригодится, также, возможно, нужно будет предоставить документы из детских учреждений и т.п.

кстати - сколько лет ребенку ?
опека имеет полное право требовать присутствия ребенка с 14-ти летнего возраста (в ряде случаев у меня и 10-ти-13 ти летних вызывали и беседовали с ними )

Ребёнку- шесть лет, в этом году в школу)
Был бы постарше, легче было бы ждать 14ти лет... Пока думаю, надо попытаться продать, т.к. на 7 лет забросить недвижимость тоже как-то стрёмно. Лучше потерять эти дикие проценты и приобрести в Москве что-нибудь, пусть небольшое.

ПС. Раньше не продавали, т.к. не были уверены, что ребёнок к школе освоит язык и сможет пойти в национальную школу. Уж очень заковыристый))) Взрослые и за 10 лет не могут начать писать. А малыш - ничего, смог)

[Буйный Славик]

Вот я и думаю, что уже полученное второе гражданство должно сыграть свою положительную роль. Если семья продает квартиру и уезжает на ПМЖ за границу, органы опеки могут дать согласие на продажу без условия встречной покупки, при предоставлении соответствующего пакета документов. Тут паспорт и пригодится, также, возможно, нужно будет предоставить документы из детских учреждений и т.п.
Ребёнку- шесть лет, в этом году в школу)
Был бы постарше, легче было бы ждать 14ти лет... Пока думаю, надо попытаться продать, т.к. на 7 лет забросить недвижимость тоже как-то стрёмно. Лучше потерять эти дикие проценты и приобрести в Москве что-нибудь, пусть небольшое.

ПС. Раньше не продавали, т.к. не были уверены, что ребёнок к школе освоит язык и сможет пойти в национальную школу. Уж очень заковыристый))) Взрослые и за 10 лет не могут начать писать. А малыш - ничего, смог)

Несколько уточняющих вопросов :
1) Где прописан ребенок - в трипердищево или в Москве ?
2) Где прописаны отец и мать ребенка и готовы ли они оба приехать в орган опеки ?
3) фРебенок , его отец и мать прописаны в продаваемой квартире ?

Насчет денег на счет за долю ребенка - не обольщайтесь
до 18-ти летия ребенка распорядится ими вы не сможете без согласия опеки
по сути они будут просто заморожены на счете банковском а к совершеннолетию ребенка превратятся в кучку дерьма

Более приемлемый вариант - разрешение продажи в регионе с послежующим приобретением в москве
если ребенок прописан в трипердищево - есть шанс договорится с трипердищевской опекой попытаться

[сударыня]

Несколько уточняющих вопросов :
1) Где прописан ребенок - в трипердищево или в Москве ?
2) Где прописаны отец и мать ребенка и готовы ли они оба приехать в орган опеки ?
3) фРебенок , его отец и мать прописаны в продаваемой квартире ?

Хороший вопрос) Действительно, есть ещё другая недвижимость. Уточню, кто где. Но ребёнок, по логике, должен быть прописан в квартире, где доля. Но не факт (квартира появилась позже него). А где лучше - в этой квартире быть прописанным или прописать в другую в том же пердищево??

Родители, конечно, приедут в опеку и т.д., но сначала надо разработать схему сделки (чем и занимаюсь). Потом будет общение с нотариусом, который делает запрос в опеку, подаёт документы,насколько я поняла. И потом заверяет решение.

Насчет денег на счет за долю ребенка - не обольщайтесь
до 18-ти летия ребенка распорядится ими вы не сможете без согласия опеки
по сути они будут просто заморожены на счете банковском а к совершеннолетию ребенка превратятся в кучку дерьма

Как же так? Я думала, этими деньгами можно расплатиться за конкретную квартиру. Больше того, я думаю о новостройке. Вот опять теория из инета:

"Часто при продаже квартиры приобретается жилье в строящемся доме. Органы опеки могут дать согласие на такую сделку, если степень готовности дома достаточно высока. В этом случае распоряжение будет выглядеть так: «разрешить продажу квартиры при условии подписания несовершеннолетним договора долевого участия». То есть перед тем как подписывать договор купли-продажи старой квартиры, нужно будет заключить договор с застройщиком".

При этом чиновников будет также интересовать, где будет проживать и будет зарегистрирована семья с ребенком до момента постройки дома. И дополнительным условием к разрешению на продажу квартиры станет регистрация семьи где-то по третьему адресу, например у каких-либо родственников - пропишу у себя.

Более приемлемый вариант - разрешение продажи в регионе с последующим приобретением в москве
если ребенок прописан в трипердищево - есть шанс договорится с трипердищевской опекой попытаться

Именно поэтому и хотим приобрести недвигу в Москве. По двум причинам: чиновникам будет легче дать разрешение, т.к. ребёнок россиянин - обмен на Москву может считаться хорошим улучшением условий жизни (хотя на практике это вопрос спорный), а также пусть останется островок (мало ли..) на Родине, к тому же приносящий доходец))

[Буйный Славик]

Прописав ребенка у себя Вы перенесете рассмотрение вопроса в Москву
Здесь Вам разрешение С ПОСЛЕДУЮЩИМ приобретением квартиры опека (с вероятностью 99 %) не даст
Исключение - район Теплый Стан (там такое проходило раньше)

Сейчас по многим объектам в новострое расчет через аккредитив идет
То есть с вами вообще не подпишут дду пока не будет денег на аккредитиве

Если ребенок в трипердищево прописан в другой квратире практически гарантированно делает возможным положить деньги на счет от продажи квартиры