Как правильно продать одну и купить другую квартиру?

[сударыня]

Узнала, кстати, сколько человек можно прописать в студию. Ответ: сколько угодно, Москва и в части квартир резиновая, нет официальных ограничений. Другое дело, если покупать квартиру по ДДУ, то опека может потребовать доказать, что ребёнок будет дожидаться окончания стройки в нормальных условиях: прописка должна быть постоянная в квартире, где на каждого приходится не менее 12 метров. Так что пока неизвестно - пропустит ли опека студию в 23 квадрата))

Наверное, пока не успели принять норму, которая - по слухам - в Москве (будет?) 10 кв.м:

Проектом также предлагается ограничить право собственника жилого помещения на вселение в принадлежащее ему жилое помещение третьих лиц, если в результате такого вселения на каждого проживающего в таком помещении будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения.

В случае, если на одного человека будет приходиться менее учетной нормы, вселение допускается при наличии судебного решения о признании лица членом семьи собственника.

Данное правило не распространяется на лиц, являющихся супругом, детьми или родителями собственника, и на лиц, проживание которых в жилом помещении допускается в соответствии с законом.

Следует отметить, что в настоящее время жилищным законодательством не предусмотрены ограничения в части дробления долей в праве собственности на жилое помещение и на вселение собственником в принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение третьих лиц.

В части проектируемых норм об ограничении права собственника жилого помещения на вселение в принадлежащее ему жилое помещение третьих лиц, если в результате такого вселения на каждого проживающего в таком помещении будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения, Комитет отмечает целесообразность редакционной корректировки части 1 статьи 31 Жилищного кодекса с учетом вносимого в нее дополнения. Необходимо четко разделить случаи, в которых требуется судебное либо внесудебное признание лица членом семьи собственника жилого помещения в целях его вселения в данное жилое помещение.

С учетом указанных выше ограничений права собственника на вселение в принадлежащее ему жилое помещение третьих лиц проектом предлагается внести изменения в Закон Российской Федерации от 25 июня 1993 года № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» и в Федеральный закон от 18 июля 2006 года № 109-ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации».

http://region.council.gov.ru/activity/legislation/review/91363/

Итого: пока что в Москве можно наделить ребёнка долей в студии (если она не меньше метража в старой квартире). В московской опеке пока ничего о норме и не слышали. А в регионе она уже действует - только в случае прописки ребёнка на время ожидания строительства нового дома.

[сударыня]

с последующей покупкой и наделением готового жилья не пропускать схему...

Не смотря на то, что в моём случае меняемые квартиры в тысяче километрах друг от друга, а продавцы вообще в другой стране работают и учатся (не налетаешься на каждый аванс), к тому же оформление сделок с долями происходит у нотариусов по месту нахождения недвижимостей (тоже в разных городах) - даже в таком случае пока не разрешили. Со словами  "это вам проще, а ребёнок ущемлён, хоть и на время". Только одновременная схема. Ну, после лихих девяностых, наверное, имеют право так говорить...

Удивило другое - с тех же девяностых идут сделки с ДДУ. Но когда я повела речь про Переуступку, трое московских инспекторов в кабинете, казалось, слышали об этом в первый раз. Предположили, что если Застройщик предоставит пакет документов, то возможна такая схема. Скорее всего, эти люди вряд ли входят в состав комиссии, а просто сидят на приёмке документов. И не владеют информацией. Так что я склонна верить опыту Тёти Моти и буду искать что-либо на стадии завершения строительства, сразу оформлять ДДУ на ребёнка.

Попробовала прозвонить Застройщиков с вопросом, предоставят ли они развёрнутый пакет доков для опеки... поставила менеджеров в тупик. Хотя это ж частый стандартный вопрос. Чувствую, никто не разбежится))

А как отсрочить регистрацию ДДУ электронным способом, например, у ПИКа - вообще теперь не понятно. Мне нужно притормозить на месяц, пока будет идти рассмотрение в опеке.

Но это всё ерунда по сравнению с тем, что надо в принципе продать квартиру в ипенях в долях с ребёнком по верху рынка, как я люблю)))

[Буйный Славик]

Не смотря на то, что в моём случае меняемые квартиры в тысяче километрах друг от друга, а продавцы вообще в другой стране работают и учатся (не налетаешься на каждый аванс), к тому же оформление сделок с долями происходит у нотариусов по месту нахождения недвижимостей (тоже в разных городах) - даже в таком случае пока не разрешили. Со словами  "это вам проще, а ребёнок ущемлён, хоть и на время". Только одновременная схема. Ну, после лихих девяностых, наверное, имеют право так говорить...

Удивило другое - с тех же девяностых идут сделки с ДДУ. Но когда я повела речь про Переуступку, трое московских инспекторов в кабинете, казалось, слышали об этом в первый раз. Предположили, что если Застройщик предоставит пакет документов, то возможна такая схема. Скорее всего, эти люди вряд ли входят в состав комиссии, а просто сидят на приёмке документов. И не владеют информацией. Так что я склонна верить опыту Тёти Моти и буду искать что-либо на стадии завершения строительства, сразу оформлять ДДУ на ребёнка.

Попробовала прозвонить Застройщиков с вопросом, предоставят ли они развёрнутый пакет доков для опеки... поставила менеджеров в тупик. Хотя это ж частый стандартный вопрос. Чувствую, никто не разбежится))

А как отсрочить регистрацию ДДУ электронным способом, например, у ПИКа - вообще теперь не понятно. Мне нужно притормозить на месяц, пока будет идти рассмотрение в опеке.

Но это всё ерунда по сравнению с тем, что надо в принципе продать квартиру в ипенях в долях с ребёнком по верху рынка, как я люблю)))

в прошлом году уступали Новостройо 15-ти летней девочке, что продавала в свою очередь с родней свою квартиру
Опека дала согласие на продажу их квартиры с ПОСЛЕДУЮЩИМ заключением договора уступки по моей
Однако документы для опеки я из ПИКА (новострой у нас ПИКОВСКИЙ был)  выковыривал больше месяца (это отдельная история)
Пришлось ДВАЖДЫ подавать письменные обращения о выдаче документов и многократно ездить к ним на Баррикадную ругаться
Когда я из зае ... документы были выданы

[сударыня]

Однако документы для опеки я из ПИКА (новострой у нас ПИКОВСКИЙ был)  выковыривал больше месяца (это отдельная история)
Пришлось ДВАЖДЫ подавать письменные обращения о выдаче документов и многократно ездить к ним на Баррикадную ругаться
Когда я из зае ... документы были выданы

Не осталось списка требуемых документов от застройщика? Мне удалось нарыть в инете следующее:

1. Копии и оригиналы договоров переуступки права требования, долевого участия в строительстве, а также копии всех документов, на основании которых заключен этот договор
2. Учредительные документы
3. Лицензия застройщика
4. Разрешение на строительство
5. Проектная документация по объекту
6. Правоустанавливающие док-ты на землю (копия документа, подтверждающего отвод земли под строительство)
7. Финансовые документы (??!!)
8. Справка о готовности дома, с указанием проведенных коммуникаций
9. Копия постановления о приеме жилого дома в эксплуатацию
................................

Да это только ксерить два дня!)) Сомневаюсь, что такой список выдадут. Но по телефону этого точно не узнать. Придётся смотаться в офис (то ли продаж на самом объекте, то ли головной).

Но уже хорошо, что такие варианты возможны.

ПС. Я пока решила остаться в региональной опеке (не стали перепрописываться).

[Буйный Славик]

Не осталось списка требуемых документов от застройщика? Мне удалось нарыть в инете следующее:

1. Копии и оригиналы договоров переуступки права требования, долевого участия в строительстве, а также копии всех документов, на основании которых заключен этот договор
2. Учредительные документы
3. Лицензия застройщика
4. Разрешение на строительство
5. Проектная документация по объекту
6. Правоустанавливающие док-ты на землю (копия документа, подтверждающего отвод земли под строительство)
7. Финансовые документы (??!!)
8. Справка о готовности дома, с указанием проведенных коммуникаций
9. Копия постановления о приеме жилого дома в эксплуатацию

ЗАПРОСИЛИ :
1) Учредительный документы застройщика
2) св-во о гос регистрации
3) св-во о постановке на налоговый учет
4) Разрешение на строительство
5) Проектную декларацию
6) документы подтверждающие право собственности на землю

[Тетя Мотя]

Не смотря на то, что в моём случае меняемые квартиры в тысяче километрах друг от друга, а продавцы вообще в другой стране работают и учатся (не налетаешься на каждый аванс), к тому же оформление сделок с долями происходит у нотариусов по месту нахождения недвижимостей (тоже в разных городах) - даже в таком случае пока не разрешили. Со словами  "это вам проще, а ребёнок ущемлён, хоть и на время". Только одновременная схема. Ну, после лихих девяностых, наверное, имеют право так говорить...

Удивило другое - с тех же девяностых идут сделки с ДДУ. Но когда я повела речь про Переуступку, трое московских инспекторов в кабинете, казалось, слышали об этом в первый раз. Предположили, что если Застройщик предоставит пакет документов, то возможна такая схема. Скорее всего, эти люди вряд ли входят в состав комиссии, а просто сидят на приёмке документов. И не владеют информацией. Так что я склонна верить опыту Тёти Моти и буду искать что-либо на стадии завершения строительства, сразу оформлять ДДУ на ребёнка.

Попробовала прозвонить Застройщиков с вопросом, предоставят ли они развёрнутый пакет доков для опеки... поставила менеджеров в тупик. Хотя это ж частый стандартный вопрос. Чувствую, никто не разбежится))

А как отсрочить регистрацию ДДУ электронным способом, например, у ПИКа - вообще теперь не понятно. Мне нужно притормозить на месяц, пока будет идти рассмотрение в опеке.

Но это всё ерунда по сравнению с тем, что надо в принципе продать квартиру в ипенях в долях с ребёнком по верху рынка, как я люблю)))

Ниразу не продали квартиру ниже рынка из-за того, что у нас была опека))) Находились такие замечательные люди, которые вообще не парились на этот счет. А вот регистрация ДДУ в ПИКе заставила понервничать,  например. Опека в Мытищах не принимала копию ДДУ, распечатку и тд, они принимали только сшитый и подписанный, проштампованный ДДУ в оригинале на комиссию. Хорошо не попросили зарегистрированный договор )) Мы тянули время как могли, чтобы успеть могли пройти комиссию , выйти на сделку и уже забрать деньги из ячейки для оплаты уже зарегистрированного ДДУ. Повезло, прям все четко срослось) Еще я просила менеджера позже, после комиссии , переделать договор и убрать из него долю ребенка, он ни в какую. Добавил так же , что после регистрации ДДУ только органы опеки могут дать разрешение на то, чтобы ребенка лишить доли в ДДУ. В общем и целом , вся ситуация с опекой - жуткий геморой. Но все преодолимо, надо просто максимально собрать информацию и правильно время рассчитать.

[сударыня]

Со времени выхода в эфир пять миллионов в регионе остались пятью миллионами (движения цен вверх нет), а в Москве вес их поуменьшился... Но дело двигать надо. Присматриваю варианты.

Оптимальной была бы покупка вторички (с собственностью и быстрой сдачей в аренду), но в сегодняшних условиях месяц ожидания решения опеки - будет тяжело найти желающих так долго ждать. Гораздо легче договориться с переуступщиками. У них навес))) У застройщиков - сверхскоростное оформление и оплата через 5-10 дней, вписаться с опекой практически невозможно. Но есть вариант взять ипотеку на себя и потом переуступать ребёнку в спокойной ситуации (лишние расходы).

Короче, сформировались хотелки (вынужденные).

Основное предназначение, лет на десять точно - аренда. Значит, метро в плохих местах - до 5-7 минут пешком, в хороших - до 10ти. Наверное, так).
Сумма - 5 или лучше меньше (с учетом ремонта).
Московская прописка - желательно (т.к. это размер квартплаты и пенсии в будущем), но теперь снизила это требование. Т.к. непонятно, что лучше: московская прописка в полчасе езды от МКАД или подмосковная в 10ти минутах с более развитой инфраструктурой. Решила это требование убрать.
Готовность - очень высокая или такая цена, которая окупит двухгодичный простой (срок сдачи 2020). Но лучше, чтоб коробка была - нервы уже не железные))
Идеально, если с ремонтом.

[сударыня]

Что посмотрела:

1.ЖК Москвичка.

Приятный, с привлекательными пока ещё ценами для себя (можно даже маленькую двушечку вымутить), отдельно стоящий от основной инфры анклав из нескольких жилых домов, планируется ещё три здания офисов-апартаментов, школа (у меня вызывает вопросы). Метро "Коммунарка" (то ли Столбово) реально близко. Но сам подъезд к ЖК (дорога) пока никакие.
Прописка московская.
Поинтересовалась нежильём и машиноместами. Оказывается, застройщик не собирается их продавать - будет сам сдавать (при том, что в комплексе "двор без машин", а ограждения комплекса не предусматривается). Машиноместа пока озвучивает по 4-7 тыщ. Хорошая прибавка застройщику к пенсии)))

Что поднапрягло - не говорят, что будет рядом. И ещё - там своя котельная. Лучше это или хуже для жильцов? И в плане надёжности и в плане цены. Всё-таки не дача, а основное жильё. Котельную обещают на днях запустить. Думаю, дома будут тёплые - наружные стены из дырчатого кирпича. Что не понравилось - стены, в которых устанавливаются входные двери, из [ой!]газоблоков (ненадёжно). И разводка отопления по полу с кучей соединений - краников, которые предполагается залить стяжкой. Это мина замедленного действия. Надо бы переделать. Но это для инвестора мелочи))

ИМХО, отличное место для молодых семей и пенсионеров (небольшой бюджет и прогулки). И ещё отселить тёщу)))

Не смотря на то, что всего 5 км от МКАД, добираться на машине туда ориентировочно полчаса. Уж не знаю, что там творится в часы разъездов в будни.

Кажется, не мой вариант. Но интересный.

Навесу мало, мне кажется, раньше для инвеста был неплох.

Почём можно сдать, предположим, небольшую однушку - даже не представляю.

ПС. Кстати, более гламурный аналог - такой же анклав на природе ЖК Рассказово. До уже действующего метро условно пешая доступность есть (но зимой кмк крайне неприятная), хотя кто там покупает, наверное, не очень-то этим заморачивается. Правда, подробности выяснить не удалось т.к. менеждеры были заняты часа на два вперёд... даже иностранцы афроамериканской внешности там были замечены)

[сударыня]

2. ЖК Городские истории.

Не удержалась посмотреть самый загадошный объект года))

20 м от метро - это, конечно, нечто) И тут же рядышком нормальный ТЦ. Если там будет и фитнесс - что ещё приличному арендатору-белому воротничку надо (это сейчас прям модный вопрос от них).

Кстати, такое расстояние как радует арендатора, так и вызывает вопросы арендодателя-собственника. А именно: что там с вибрацией. И если в офисе Династии или Оранж Парка трясёт нещадно, то здесь - как ни пыталась - не почувствовала. Может, не в том месте ходила)) Что интересно, не услышала и не увидела самолётов, хотя те места ими кишат. Может, была в крайне возбуждённом состоянии))

Ну, там до сих пор ничего не понятно - ни цены, ни планировки, ни дата старта. Но больше всего удивило, что  о периоде ввода в эксплуатацию у разных менеджеров разные версии - от скорого, до конца 2020го года. Причём то ли из-за того, что долго разводить коммуникации, то ли из-за того, что будет ещё что-то строиться и ввод будет одновременный.
Мимо старта, скорее всего, пролечу, т.к. ипотека вначале не предполагается. Но это не точно)))

Муравейник так-то адский. Но это уже не вызывает эмоций после всего просмотренного.

ПС. Наказала менеджерам озвучить желаемую цену тыщ в 90. Сказали, что и сами были бы не прочь проинвестировать здесь и цену высокую сами бы не хотели. Один прованговал однушку за 4,5. Но не очень верится в такую цену, по крайней мере, через месяц продаж. Или чего они там выжидают?

Обещали, что будет строительная документация - посмотреть на предмет защиты от вибрации. Но это так, надо же было над чем-нибудь поглумиться))

[сударыня]

3. ЖК Люберецкий, ПИК

Вспомнила свою симпатию трёхлетней давности и, несмотря на некое недовольство Греко, решила плотно рассмотреть. Тем более, в тех краях кой чего до сих пор есть и там бываем.

Куча, после Саларьево, уже не кажется такой зловещей)) Всего лишь строительные отходы. Засыпается в данной момент плодородной землёй. Элемент ландшафта, не иначе. В общем, на этот раз совсем не смутила. В Саларьево, кстати, однушки уже убежали к шести лямам (в принципе готова была рассматривать) - передаю привет инвестору, который отрывает от сердца "со слезами на глазах" (с) конурку 20 квадратов за какую-то совсем непотребную цену)))

Мортоновские корпуса ПИК достроил, можно искать переуступки. От первого корпуса (но это устаревший проект Мортона) - пять минут до Лухмановской. Скоро ввод и корпуса и метро. Райончик сформировался, выглядит прилично. ПИК строит пару своих корпусов по улучшенному (по их мнению) проекту. Цена с отделкой удачной евродвушки 41 квадрат = 4 500 000 рубчиков. Но ввод в конце 2020го. Дома эти в середине массива - а это уже минут 10 до метро. Вот и думай, что лучше: 38 устаревших квадратов за 4 ляма без отделки, но скоро и в пяти минутах, то ли - улучшенное, но через пару лет... Есть над чем подумать - цены мне подходят.

Ребята, кто там сдаёт - есть ли спрос, какова цена? Какая коммуналка? Продавцы озвучивают вроде лояльные 37-43 руб/кв.м. Но итоговая сумма вроде где-то пять у людей (от отопления много зависит).

Дорожная обстановка не порадовала. Воскресенье днём - сплошная вереница машин (а бывалоча, было пусто). Если сделают выезд нормальный на развязку, должно быть неплохо. Ну, и благо МКАД совсем рядом.

Короче, по мне, вариант.