Жилой комплекс "Лосиный остров" от Дон-строя. Подозрительно низкая цена

[shs2]

Серьезно рассматриваю покупку квартиры в строящемся жилом комплексе "Лосиный остров" от Дон-строя. Для бизнес-класса (как утверждается) цена подозрительно низкая - 94 тыщи за метр и выше.
Может быть кто-нибудь знает подвохи, связанные с этим комплексом?

Застройщик говорит, что срок сдачи - конец 2010 года, но менеджер сказал, что это с большим запасом, и может быть будет сдано раньше. Сдаваться будет весь комплекс. Вчера был на стройке. Из 9 домов начали строить 4. В первом залито 10 этажей (из 22) ,  в остальных меньше.

Пожалуйста, посоветуйте что-нибудь.

[архип]

Мда. Петросян отдыхает.

(Я регулярно просматривал этот сайт, но только ваш пост заставил меня зарегиться)

Знаете, такое надо записывать на диктофон и прослушивать долгими зимними вечерами. Для поднятия настроения.

Запомните: за полтора года построить современный дом физически невозможно.
Здесь же речь идет о целом комплексе, некоторые дома (по вашим словам) еще строить не начинали. Менеджеры Дон-Строя (вы не запомнили фио?) всегда славились своим даром обаяния. Чтобы вы купили квартиру, они даже готовы сказать, что не в 2010, а к концу этого года будет построено. Но в договор запишут все-таки 2010. А в 2010-ом вынудят подписать дополнительное соглашение, по которому срок откладывается на пару лет.

Главный подвох - срок сдачи. Деньги вы выкладываете сейчас и потом становитесь заложником ДС.

Другие подвохи ждут вас в тексте договора: застройщик обязуется выплачивать компенсацию за срыв сроков в размере 0.01% в день от суммы договора, но только с момента подписания акта сдачи-приемки. А в сдаче-приемке будет пункт, что материальных претензий стороны не имеют. И перед вами встанет выбор - либо отказываться от штрафа, либо не подписывать акт вообще. Ну и не получать квартиру.

Еще подвох - застройщик оговаривает, что при уменьшении площади на 5% он ничего не должен.

Я так понимаю, что ни о каких балконах-лоджиях-машиноместах в договоре нет? Или есть? Ну так вот вам подводные камни. Читайте договор внимательно, вслух, с выразительностью. Забудьте про сроки и штрафы. И решите для себя - готовы вы на это или нет. Запомните: ничему из того, что на словах говорит манагер-продавец верить нельзя, если это не подтверждено в тексте договора. Если подтверждено - то оценивать степень выполнимости. Решайте сами. Готовы или нет?

Мы с ромалексом (завсегдатаем этого форума) подписались, что готовы. В другом комплексе, но это не так уж важно. Там те же проблемы.

[romalex]

Там конь не валялся, срок строительство по аналогии с остальными с учетом крупности комплекса и уж извините не очень "элитного" местечка по моим скромным подсчетам составит не менее 5 лет - теперь возьмите эту сумму в размере почти 4 000 за метр и продисконтируйте под среднюю ставку в размере 15-20%, поймете, что это охренительная цена. С таким же успехом при более ликвидных вложениях в тот же ПИФ условия ИМХО просто кабальные.
Кстати квартиру в ЖК "Измайлово" выставил на продажу - посмотрим есть ли интерес;)

[shs2]

Большое спасибо за ответы!

Знаете, я раньше никогда не покупал квартиру, поэтому и решил написать на форуме, прежде чем заключать договор. Рад, что мне помогли разобраться.

Как вы считаете - какова инвестиционная привлекательность этого района? Будет ли он улучшаться? Ведь ВАО - это экологически чистый район, или он считается непристижным?

А какие могут быть подвохи с машиноместом? Поясните, пожалуйста.

Фамилия менеджера Кочурова. Очень вежливая. Дала свой мобильник, чтобы я в любое время дня и ночи звонил ей напрямую и задавал любые вопросы. Не в пример хамкам из телефонного центра ПИКа.

Как вы думаете - каково будет качество комплекса? Будет ли это бизнесс-класс? Могут ли они не сделать того, что пишут в рекламных проспектах - самшитовые растения против микробов, деревянные холлы и т д?
И что плохого можно ожидать от эксплуатации?

Наконец, мне сказали что межкомнатных перегородок в квартире вообще не будет - только капитальные стены. Это нормально? Я смотрел другой монолит, где межкомнатные перегородки все-таки устанавливались.

Еще раз спасибо!

[romalex]

По поводу р-на проживания не стоит его сравнивать со всем округом. Лосиный остров - ИМХО пока что "клоачное" место - туда и добраться то можно только на оленях, да и в самом округе - одно из последних. По поводу домов - посмотрите на проект - там и не пахнет домами бизнес-класса, даже охраняемой территории нет. Инфраструктуры нет, Дон-строй ей заниматься не будет, разве что фитнесс центрик, да супермаркет "Алые паруса" туда вбабахнет. По масштабности стройки - как уже говорил, с учетом отсутсвия средств и текущими проектами строить его будут не меньше 5!!! лет. Надеяться можно только на то, что до "Алых парусов" и район Щукино был какашечным, однако проекты не сравнимы. ИМХо года через 3 возможно к этому проекту можно будет присмотреться, а так думаю ускорить его может только ИПО на ярд зелени, да только в этом году его не предвидится. Увы. ИМХО. Возможно этот проект вызовет у кого то другие эмоции - только когда я взглянул на проект еще перед покупкой в Измайлово, сразу его отмел как не перспективный - там еще ничего не построено и продать сей груз даже через год по переуступке будет оч. сложно - у Дон строя не смотря на рекламу там огромные нераспроданные объемы - только не верьте, что де квартир там мало;) Да к тому же НИ ОДИН ПИФ недвижимости не заинтересовался пока эти проектом - это тоже минус.

[архип]

Знаете, я раньше никогда не покупал квартиру, поэтому и решил написать на форуме, прежде чем заключать договор. Рад, что мне помогли разобраться.

Так быстро разобрались? Рад за вас. У меня бы лично вопросов бы больше возникло после прочтения.

Как вы считаете - какова инвестиционная привлекательность этого района? Будет ли он улучшаться? Ведь ВАО - это экологически чистый район, или он считается непристижным?

В принципе ВАО на сегодняшний момент считается непрестижным. Это вам не Рублевка. Почему так произошло? Не знаю.

Про экологию тоже уши от лапши очищайте - у нас ветер обычно западный, северо-западный. Поэтому грязь из центра несёт как раз на восток. Парк там рядом, но парк не между вами и центром. Хотя я лично особенно не заморачиваюсь. Для меня непрестижное и восточное Измайлово дороже престижной западной Рублевки.

Инвестиционная привлекательность - понятие сиюминутное и нефакторизируемое. Сегодня это не привлекательно, а завтра ломанутся. Заранее за такой большой срок ответа не дадут. Советов относительно сохранения сбережений в недвижимости давать не буду - не занимаюсь ни бесплатными советами, ни анализом рынка недвижимости, ни прогнозами.

А какие могут быть подвохи с машиноместом? Поясните, пожалуйста.

А вы спрашивали? Или вы безмашинный и катаетесь на метро? Метро далековато там.

Как вы думаете - каково будет качество комплекса? Будет ли это бизнесс-класс? Могут ли они не сделать того, что пишут в рекламных проспектах - самшитовые растения против микробов, деревянные холлы и т д?
И что плохого можно ожидать от эксплуатации?

А что вы лично подразумеваете под термином "бизнес-класс"? Чего хотите? Чтоб как у соседей, только получше? Ну, наверное, все-таки не самый плохой ЖК будет. За соответствующие деньги (ваши же) наймут охранников и консьержей, которые будут жиреть у вас на глазах. А вы, проходя мимо них будете вспоминать, что вы их кормите. Самшиты могут в процессе строительства усохнуть до обычных кустарников, а облицовка может быть и заменена на более дешевый вариант. Попробуйте в договор вписать требование о самшитах и облицовке Раз они уж обещают это в проспектах.

Насчет службы эксплуатации. Таки я не понял - вы для себя покупаете или на перепродажу? Если на перепродажу - какая вам разница кто будет эксплуатировать? Рекомендую походить по форумам дон-строевских комплексов. Ссылки тут давать нельзя, поэтому просто наберите в яндексе "форум жильцов Мосфильмовская Воробьевы горы Дон-строй"

Наконец, мне сказали что межкомнатных перегородок в квартире вообще не будет - только капитальные стены. Это нормально? Я смотрел другой монолит, где межкомнатные перегородки все-таки устанавливались.

Это нормально. Самостоятельно возвести внутренние стены не так уж дорого и не так уж сложно. Зато гвозди вбивать будет легче, чем в капитальные стены. Но верить этому нельзя. В том же Измайловском ЖК видно, что в некоторых квартирах будут внутренние стены. Хотя на словах была "свободная планировка".

[shs2]

Добрый день!

Спасибо, что помогаете мне разбираться с этим проектом. Сегодня, как вы мне и рекомендовали, получил от Дон-строя предварительный договор, чтобы изучать "томными зимными вечерами". Насторожило следующее:

- в проектной документации речь идет о 1 и 2 очередях, и 2 очередь домов должно сдаваться в 2011 году, менеджер сказал что это не так, "мы будем сдавать все вместе и не позднее 2010 года"

- в проектной документации и в прайс-листе площадь квартир различается на порядка 5%, причем в прайс-листе в большую сторону, интересная закономерность, учитывая их договор

А теперь о договоре. Во всем договоре есть только 1 упоминание даты, и то:
Пункт 3.1.2 Продавец имеет право в срок до 30 декабря 2010 года, НО НЕ РАНЕЕ ВВОДА ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ, предоставить Покупателю право доступа в квартиру для проведения ремонтно-отделочных работ...

То есть эта дата вообще ни к чему не обязывает и явно прописана для лохов.

Читаем далее...

6.1 За возникшую по вине Продавца просрочку заключения договора купли-продажи Квартиры против срока, предусмотренного п. 2.4. Договора  ... пени 0,01% за день...
а теперь почитаем пункт 2.4!!!

2.4 Договор купли-продажи квартиры заключается сторонами в срок не позднее 2 месяцев с момента получения покупателем уведомления о наличии Свидетельства о праве собственности продавца на квартиру

КАК ВАМ ТАКОЕ?!

Договор о векселях меня еще более смутил,
там сказано что по этому векселю начисляются проценты в размере 5,5% годовых по предъявлении, но не ранее 30 июня 2012 года.
Что может значить эта дата?

[архип]

Это хорошо, что Дон-Строй предоставляет документы.

- в проектной документации речь идет о 1 и 2 очередях, и 2 очередь домов должно сдаваться в 2011 году, менеджер сказал что это не так, "мы будем сдавать все вместе и не позднее 2010 года"

Мой совет - не верьте ничему, что говорится "на словах". Практика показывает, что недвижимость НИКОГДА не сдается досрочно и ОЧЕНЬ РЕДКО в срок.

- в проектной документации и в прайс-листе площадь квартир различается на порядка 5%, причем в прайс-листе в большую сторону, интересная закономерность, учитывая их договор

Ну вот вам "подводный камень" о котором я говорил. Думайте, согласны ли вы на этот 5%-ный НДС (Наценку Дон Строя) - заплатить по полной программе, а потом получить 95% за те же деньги.

Пункт 3.1.2 Продавец имеет право в срок до 30 декабря 2010 года, НО НЕ РАНЕЕ ВВОДА ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ, предоставить Покупателю право доступа в квартиру для проведения ремонтно-отделочных работ...

То есть эта дата вообще ни к чему не обязывает и явно прописана для лохов.

Продавец имеет право, но не обязан, как Вы правильно заметили.

6.1 За возникшую по вине Продавца просрочку заключения договора купли-продажи Квартиры против срока, предусмотренного п. 2.4. Договора  ... пени 0,01% за день...
а теперь почитаем пункт 2.4!!!

2.4 Договор купли-продажи квартиры заключается сторонами в срок не позднее 2 месяцев с момента получения покупателем уведомления о наличии Свидетельства о праве собственности продавца на квартиру

КАК ВАМ ТАКОЕ?!

Да нормально нам такое. Не хотите - не берите, вас никто не заставляет. Вам ясно дали понять, что после оплаты у вас один путь - ждать.

Договор о векселях меня еще более смутил,
там сказано что по этому векселю начисляются проценты в размере 5,5% годовых по предъявлении, но не ранее 30 июня 2012 года.
Что может значить эта дата?

Это надо с юристами консультироваться, вексель - штука тонкая. Понятно, что все пытаются обойти 214-ый закон с помощью таких схем. Но в общих чертах картина скорее всего та же самая - вам ничего не должны, а если начнете возмущаться, то когда-нибудь очень нескоро вам вернут ваши деньги. Что смущает-то? Еще раз повторюсь - основная логика взаимоотношений заключается в попытке застройщиком обезопасить себя от рисков и расходов. Это нормальная бизнес-практика. Не хотите играть по предложенным правилам - не играйте.

Откорректируйте и предложите им свой вариант договора. Какие проблемы-то?

[shs2]

Вы мне сами рекомендовали читать договор, вот я и читаю, и делюсь с другими

Теперь о парковке (тоже Ваше замечане) -ее цена от 50 тысяч долларов за машиноместо. Это нормально???

Менеджер сказала - " А что Вы хотите ??? Это же Бизнес-класс! Мы и по 100 тысяч продаем". Я в шоке