Как продать (или купить) квартиру без риэлторов

[romalex]

Два варианта: либо всем лень, либо все очень сложно ;)

Давайте я сам начну, а народ меня подкорректирует. Получится такая универсальная (почти) инструкция.
Итак
Вариант найден.
1. Смотрим у продавца правоустанавливающие документы - свидетельство о собственности + договор купли-продажи (либо завещание, либо дарственную, либо что-то еще)
2. Заключаем договор задатка, каждый забирает себе свой экземпляр
3. Продавец собирает документы
а) Справка об отсутствии долгов по квартплате, свету и т.д
б) Выписка из домовой книги (расчетного центра) о прописанных, о собственниках.
в) Документы из БТИ ( тут я слегка плаваю, какие именно)
г) справку и психоневрологического о том, что не псих
д) нотариально заверенное согласие супруга (при наличии)
е) выписку из регистрационной палаты
забыл что-то? Или наоборот лишнее?

Тут для меня темный момент как проверить все ли чисто с квартирой.

4. Арендуем ячейку в банке, подписываем договор аренды. Кладем деньги
5. Берем все документы, пишем договор купли-продажи, идем в регпалату.
6. Через месяц продавцы идут за деньгами в банк, покупатель - за свидетельством о собственности в регпалату и при желании - в страховую страховать титул

Вот так я себе все это представляю. Просьба поправить, дополнить, опровергнуть и так далее

1)Правоустанавливающие документы - договор купли-продажи, дарения, приватизация, наследование и проч.Свидетельство - правоподтверждающие док-ты. И те и те нужны, впрочем, до 1998г. насколько я помню свидетельств не давали, так что свидетельство не всегда имеется. В свидетельстве обратите внимание на основание и на обременения.
2) Сами делаем запрос в ЕГРПН за мелкую денежку. Плюс паспорт изучите собственника на предмет новый/нет (если слишком свежий - должно насторожить), супруга, дети.
3) а-б - сейчас единый документ службы 1 окна - получить может только собственник.
4) Документы БТИ - стандартный набор - поэтажка, экспликация
5) по г - ИМХО вряд ли народ на это пойдет.
6) д - обязательно
7) Если квартира перешла по наследству - тогда расписку от собственника по поводу возможных наследников - ветку на форуме откройте, там есть вариант.
8) В договоре пропишите условия освобождения квартиры и оставления тел. номера, а так же укажите сумму по стоимости полную. Квартира должна быть обязательно свободной - к сделке должны быть все ВЫПИСАНЫ!
9) Внимательно условия доступа к ячейке
10) п.6 - Вы сразу получаете и договор зарегистрированный в регпалате и свидетельство.
11) Страховую нужно подготовить ЗАРАНЕЕ и направить предварительно, до подписания договора купли-продажи, документы на экспертизу - ибо она может отказать. Это доп. проверка не повредит.
12) Не забудьте про задаток и договор задатка. В случае отказа продать - продавец обязан вернуть задаток в 2-х кратном размере!

[duk]

Пару уточнений:
По поводу справки о том, что не псих, что не состоит на учете - разве она не обязательна?

***---
10) п.6 - Вы сразу получаете и договор зарегистрированный в регпалате и свидетельство.
**--

Что вы имеете в виду под "сразу" ? И то и другое вроде бы через месяц. Правильно?

[romalex]

Пару уточнений:
По поводу справки о том, что не псих, что не состоит на учете - разве она не обязательна?

***---
10) п.6 - Вы сразу получаете и договор зарегистрированный в регпалате и свидетельство.
**--

Что вы имеете в виду под "сразу" ? И то и другое вроде бы через месяц. Правильно?

Что за бред - нет конечно. Вы же когда машину и т.д. продаете от Вас никто не просит справку, а в магазине когда покупки осуществляете - никого об этом не просите? Я сколько покупал-продавал свои квартиры и квартиры своих друзей - никогда ни я, ни меня ни кто не просил об этом. Таким макаром, эту справку нужно и при покупке новостроя просить у ген.директора строительной компании .
Сразу вместе, а через какой срок - через неделю  или месяц (крайний срок), так это уж от Вас зависит. А за регистрированным договором идете вместе с продавцом - на основании чего он денежку то получит? Просто у Вас разные оригиналы - а в договоре сразу проставляется номер учетной рег. записи, который в свидетельстве стоит.

[duk]

Про психическое здоровье - понял. Просто у меня была знакомая семья, которая брала ипотеку. Вот что-то такое они упоминали про такую справку. Наверное, это относилось именно к ипотеке.
В общем, не нужно, вычеркиваем.

Просто у Вас разные оригиналы - а в договоре сразу проставляется номер учетной рег. записи, который в свидетельстве стоит.

Эту фразу я не очень понял. Если не трудно, поясните пожалуйста. Договор в регпалату несется один, а на выходе (через месяц) получается два? Или как?

[Андрей Николаевич]

Сразу вместе, а через какой срок - через неделю  или месяц (крайний срок), так это уж от Вас зависит. А за регистрированным договором идете вместе с продавцом - на основании чего он денежку то получит? Просто у Вас разные оригиналы - а в договоре сразу проставляется номер учетной рег. записи, который в свидетельстве стоит.

Каждый может придти за своим экземпляром зарегистрированного договора сам и другой не может ему в этом помешать.(Всего подаётся 3 экземпляра в УФРС.) На этом и строилось содержание соседней ветки.

[romalex]

Про психическое здоровье - понял. Просто у меня была знакомая семья, которая брала ипотеку. Вот что-то такое они упоминали про такую справку. Наверное, это относилось именно к ипотеке.
В общем, не нужно, вычеркиваем.
Эту фразу я не очень понял. Если не трудно, поясните пожалуйста. Договор в регпалату несется один, а на выходе (через месяц) получается два? Или как?

Договор в регпалату несется один, но в 3-х экземплярах (один остается в регпалате и по одному выдается покупателю и продавцу, покупателю (лям) еще выдается (ются) свидетельство (ва)). На каждом экземляре договора стоят разные штампики - у продавца один - у покупателя другой. Вот и все.
По поводу психсправки - это унитарные требования банков (причем, не всех).

[duk]

Резимирую

Нотариуса не рассматриваем, ИМХО, это ничего не дает

Вариант найден.
1. Смотрим у продавца правоустанавливающие документы -  договор купли-продажи дарения, приватизация, наследование и проч) и правоподтверждающие док-ты (Свидетельство о праве собственности). В свидетельстве обратить внимание на основание и на обременения.
Смотрим также паспорт собственника на предмет новый/нет (если слишком свежий - должно насторожить), супруга, дети.

2. Заключаем договор задатка, каждый забирает себе свой экземпляр

3. Продавец собирает документы
а) Справка об отсутствии долгов по квартплате, свету, выписка из домовой книги о прописанных, о собственниках. -  (из расчетного центра)
б) Документы из БТИ ( стандартный набор - поэтажка, экспликация)
в) нотариально заверенное согласие супруга (при наличии)
г) Если квартира перешла по наследству - тогда расписку от собственника по поводу возможных наследников
д) Копия паспорта

Сами в это время делаем запрос в ЕГРПН

4. По завершении пункта 3 снимаем копии со всех собранных документов и как то проверяем чистоту квартиры. Один из вариантов - запросить согласие страховой на страховку титула по ней

5. Арендуем ячейку в банке, подписываем договор аренды. Внимательно условия доступа к ячейке. Кладем деньги

6. Берем все документы, пишем договор купли-продажи (в 3 экземплярах), расписку о получении денег, идем в регпалату.
В договоре пишем условия освобождения квартиры и оставления тел. номера, а так же пишем полную сумму стоимости квартиры. Квартира должна быть обязательно свободной - к сделке должны быть все ВЫПИСАНЫ

7. Через месяц все идут в регпалату - за зарегистрированным договором, а продавец еще и за свидетельством. Потом продавцы идут за деньгами в банк, покупатель  при желании - в страховую страховать титул. Подписываем передаточный акт, забираем ключи.

Мнения, дополнения, замечания?

[Daniil]

Попутный вопрос.
В Московской областной регпалате при подаче документов требуют подписанный договор и акт приемки-передачи квартиры, в котором написано, что деньги полностью получены.
Как в такой ситуации быть с ячейкой? Ведь получается, что продавец деньги по акту получил уже.

[Dimakorolevsky]

Пусть считает, что получил деньги и положил их в свою банковскую ячейку.

[romalex]

п. 7 свидетельство получает покупатель - продавцу зачем правоустанавливающие документы на уже чужую квартиру.
После аренды ячейки ключи от нее должны быть у владельца денег.
Подписывать передаточный акт желательно в регпалате при получении документов. Там же меняете ключи от ячейки на ключи от квартиры и подписанный акт, иначе стимул у продавца пропадает ;). Алгоритм в целом симпатиШный.
Теоретически вроде бы Ок. Практика, как правило, подносит иногда различные сюрпризы.