Автор Тема: Вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости  (Прочитано 228858 раз)

0 Пользователей и 1 Гость просматривают эту тему.

Оффлайн Chance

Аренда квартир - это бизнес?

Соотношение цены квартиры к стоимости аренды обычно должна быть в районе 100.
То есть за 100 месяцев сдачи в аренду квартира должна окупаться.
Это эмпирические данные по многим странам.

Сейчас в Москве стоимость аренды по 15-20 тысяч в месяц, но цена квартир начинается вовсе не 1.5-2 лимонов, получается что и по этому показателю цена недвижки в Москве летает в облаках.
 

Zorba

  • Гость
Вообще-то есть такой показатель - себестоимость отбивается через аренду в течение 10 лет. (это близко к 100 месяцам)
При нынешней средней цене 1-комнатной квартирки в спальном районе в 7 млн. её аренда должна обходиться в 58 т.р/мес.
Что в два раза превышает настоящий уровень цен на рынке аренды.
Ещё считается, что цена аренды должна соответствовать ипотечному платежу ( если аренда дороже- то дешевле взять кредит). Средняя однушка в аренду 25 т.р. , а ипотечные платежи (берем сумму 5 млн. 15% ) 62.5 т.р.
Где собака порылась?
 

Оффлайн Yuriy

Где собака порылась?
Наверное, в этой теме:
http://dom-forum.ru/index.php?topic=1701.0
 

Оффлайн terminator

Что-то запутался. Вот к примеру есть у меня 4,5 млн. руб. И могу я на них купить однушку, которую сдавать за 20 тыс. руб. в месяц. А могу положить в банк под 12% годовых. При инфляции в 8% чтобы сумма оставалась нетронутой, я смогу забирать 4% годовых, что составит 15 тыс. руб. в месяц. Почему же говорят, что арендный бизнес невыгоден?
 

phantom

  • Гость
данная проблема подробно расписана на сайте ИРН. вплоть до графика доходности за несколько лет из которого следует, что бывает когда сдавать выгодно и бывает наоборот.
а если кратко, то Вы не учитываете сопутствующие расходы.  коммуналку я так понимаю Вы переложите на арендаторов - если конечно речь о квартире в Москве, а вот стоимость ремонта, налог....
 

Alex_ast

  • Гость
Что-то запутался. Вот к примеру есть у меня 4,5 млн. руб. И могу я на них купить однушку, которую сдавать за 20 тыс. руб. в месяц. А могу положить в банк под 12% годовых. При инфляции в 8% чтобы сумма оставалась нетронутой, я смогу забирать 4% годовых, что составит 15 тыс. руб. в месяц. Почему же говорят, что арендный бизнес невыгоден?

При этом Вы считаете, что вещь, приносящяя ренту, подорожает так же на 8 процентов? Еще Вы не учитываете, что есть такое как простой квартиры между арендодателями, которого не будет если хорошие люди попадутся.

Например у моих знакомых арендаторы не платили 2 месяца, а потом съехали, забрав все вещи, и сказали, что ключ положили под коврик (хотя с виду были адекватные). Это тоже минус.
 

Аладьин

  • Гость
При подсчете доходности всегда допускается одна очень большая ошибка: считается, что аренда однушки у нас идет от 18 тысяч, но при такой цене арендой стоимость квартиры за десять лет не окупить. Так вот, ошибка в том, что считают доходность от сдачи полностью убитой квартиры, которая находится в страшном захолустье с ужасной транспортной доступностью. Если же квартира будет находится рядом с метро, то цена сразу повысится минимум на три-четыре тысячи. Добавляем еще нормальный ремонт (без излишеств, но все новое: пластик, полы/потолки/стены, санузлы, встроенная техника, новая мебель). Это уже тридцать тысяч. За десять лет, к сожалению, все равно не окупишь, но уже где-то близко.
 

S.Nastaev

  • Гость
За десять лет еще несколько раз ремонт надо будет сделать.
 

Аладьин

  • Гость
За десять лет еще несколько раз ремонт надо будет сделать.

Да вряд ли, так как за эти деньги и контингент более приличный, чем за 18-23 (а если все-таки окажется не таким приличным, как хотелось бы, то можно просто попросить на выход). Скорее всего, за эти годы может полететь только сантехника (сужу по своей квартире).
 

phantom

  • Гость
Аладьин
повторюсь - есть специально обученные люди, которые специально все посчитали. зайдите на сайт ИРН.
абстрактно спорить  - в чем смысл? можно спорить по тем моделям которые уже используется...
 

Аладьин

  • Гость
phantom

Я в данном случае практик- сдаю две квартиры. Одна с евро, а другая с косметикой, то есть два разных сегмента, два разных района, два разных уровня жильцов. Меня доходы с этих квартир здорово выручают. Конечно, не разбогатеешь, но для поддержания штанов вполне. Особенно если учесть, что деньги , на которые были куплены квартиры, давно бы разлетелись на всякую чепуху.
Кстати, хочу отметить, что квартира с косметикой стала даже лучше, так как там живет человек "с руками". Он довел до ума то, на что я забил. В "евро" живет девушка, которая работает по контракту в Москве. Работает в серьезной компании, на серьезной должности, потому в квартире все идеально.
 

Аладьин

  • Гость
Да, окупаемость инвестиций в недвижимость за десять лет- это миф. Нигде в мире только за счет аренды квартиру не отобьешь. Процент всегда от четырех до семи. Показатели средние, конечно, так как при определенных условиях можно окупить и гораздо раньше, если, к примеру, купить, как сделал я в свое время, квартиру в Москве за половину нынешней стоимости, а сдавать по нынешним расценкам. И считать, естественно, в рублях.
 

Оффлайн romalex

Достаточно открыть любой учебник по оценке недвижимости. Если просто - то все познается в сравнении. Чтобы понять, что выгодно/невыгодно НУЖНО сравнивать с чем-то. Правильно сравнивать с эквивалентным инструментом - ставкой по депозиту. Ставка по сдаче недвижимости расчитывается для квартир и прочей циклически генерирующей доходность  имущественной составляющей по упрощенке следующим образом:
ставка = годовой чистый доход/стоимость.
Глупо думать, что если объект имеет лучшие качества и сдается дороже, то он более доходен - нет, он и стоит дороже! Это же аксиома. Так же при расчете нужно учитывать все расходы - ибо то, что Вы не платите налоги, или не страхуете недвигу от своих обитателей может в итоге обернуться против Вас же, а при расчете необходимо рассматривать оч. длинный период - помимо этого нужно в расходной части учитывать амортизацию (в нашем случае ремонт раз в 5 лет, а может и чаще))и тупо размазывать и эти суммы, плюс вынужденные простои в поисках арендатора (элитка может годами пустой стоять). Короче, если честно посчитать, то недвижимость в Москве ВСЕГДА уступит по доходности как правило в разы депозиту. И если в период роста она приносила дополнительный псевдодоход ростом цены (хотя если человек не планирует ее продать по истечении определенного срока, то этого дохода у него нет), то во всех развитых странах, к которой судя по остановке и значительной ценника на вторичке мы движемся, недвига может в конце срока еще и убыток принести. Плюс гиммор в отличии от депозита, плюс разница в ликвидности - деньги в отличии от недвиги абсолютно ликвидны. Короче я никогда  это в качестве бизнеса не рассматривал. Разница в доходности той же курортной или коммерческой недвиги с квартирами в разы отличается при эквивалентной цене. ИМХО на текущем рынке это либо вынужденная мера, либо большая безграмотность и не знание альтернативных путей инвестирования своего капитала. Все сказанное ИМХО. Особенно умиляют "профессионалы" которые типа занимаются этим бизнесом и даже понятия не имеют, как посчитать основное - ЕГО ДОХОДНОСТЬ!
 

Оффлайн terminator

Короче, если честно посчитать, то недвижимость в Москве ВСЕГДА уступит по доходности как правило в разы депозиту.

так выше уже считали, и получился прямо противоположный результат:

Что-то запутался. Вот к примеру есть у меня 4,5 млн. руб. И могу я на них купить однушку, которую сдавать за 20 тыс. руб. в месяц. А могу положить в банк под 12% годовых. При инфляции в 8% чтобы сумма оставалась нетронутой, я смогу забирать 4% годовых, что составит 15 тыс. руб. в месяц. Почему же говорят, что арендный бизнес невыгоден?
 

Оффлайн romalex

так выше уже считали, и получился прямо противоположный результат:
Вот так, пишешь даже простым языком, все бестолку. Вот у них - "счиТАВОдов" тогда и спрашивайте. Я чужие глупости и безграмотность не комментирую.
 

Здесь размещается информация и реклама о московских новостройках, которая может быть полезной участникам форума.
Если эта информация скрыта от вас - значит, вы установили блокировку рекламы в своем браузере.