Вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

[Аладьин]

phantom

Я в данном случае практик- сдаю две квартиры. Одна с евро, а другая с косметикой, то есть два разных сегмента, два разных района, два разных уровня жильцов. Меня доходы с этих квартир здорово выручают. Конечно, не разбогатеешь, но для поддержания штанов вполне. Особенно если учесть, что деньги , на которые были куплены квартиры, давно бы разлетелись на всякую чепуху.
Кстати, хочу отметить, что квартира с косметикой стала даже лучше, так как там живет человек "с руками". Он довел до ума то, на что я забил. В "евро" живет девушка, которая работает по контракту в Москве. Работает в серьезной компании, на серьезной должности, потому в квартире все идеально.

[Аладьин]

Да, окупаемость инвестиций в недвижимость за десять лет- это миф. Нигде в мире только за счет аренды квартиру не отобьешь. Процент всегда от четырех до семи. Показатели средние, конечно, так как при определенных условиях можно окупить и гораздо раньше, если, к примеру, купить, как сделал я в свое время, квартиру в Москве за половину нынешней стоимости, а сдавать по нынешним расценкам. И считать, естественно, в рублях.

[romalex]

Достаточно открыть любой учебник по оценке недвижимости. Если просто - то все познается в сравнении. Чтобы понять, что выгодно/невыгодно НУЖНО сравнивать с чем-то. Правильно сравнивать с эквивалентным инструментом - ставкой по депозиту. Ставка по сдаче недвижимости расчитывается для квартир и прочей циклически генерирующей доходность  имущественной составляющей по упрощенке следующим образом:
ставка = годовой чистый доход/стоимость.
Глупо думать, что если объект имеет лучшие качества и сдается дороже, то он более доходен - нет, он и стоит дороже! Это же аксиома. Так же при расчете нужно учитывать все расходы - ибо то, что Вы не платите налоги, или не страхуете недвигу от своих обитателей может в итоге обернуться против Вас же, а при расчете необходимо рассматривать оч. длинный период - помимо этого нужно в расходной части учитывать амортизацию (в нашем случае ремонт раз в 5 лет, а может и чаще))и тупо размазывать и эти суммы, плюс вынужденные простои в поисках арендатора (элитка может годами пустой стоять). Короче, если честно посчитать, то недвижимость в Москве ВСЕГДА уступит по доходности как правило в разы депозиту. И если в период роста она приносила дополнительный псевдодоход ростом цены (хотя если человек не планирует ее продать по истечении определенного срока, то этого дохода у него нет), то во всех развитых странах, к которой судя по остановке и значительной ценника на вторичке мы движемся, недвига может в конце срока еще и убыток принести. Плюс гиммор в отличии от депозита, плюс разница в ликвидности - деньги в отличии от недвиги абсолютно ликвидны. Короче я никогда  это в качестве бизнеса не рассматривал. Разница в доходности той же курортной или коммерческой недвиги с квартирами в разы отличается при эквивалентной цене. ИМХО на текущем рынке это либо вынужденная мера, либо большая безграмотность и не знание альтернативных путей инвестирования своего капитала. Все сказанное ИМХО. Особенно умиляют "профессионалы" которые типа занимаются этим бизнесом и даже понятия не имеют, как посчитать основное - ЕГО ДОХОДНОСТЬ!

[terminator]

Короче, если честно посчитать, то недвижимость в Москве ВСЕГДА уступит по доходности как правило в разы депозиту.

так выше уже считали, и получился прямо противоположный результат:

Что-то запутался. Вот к примеру есть у меня 4,5 млн. руб. И могу я на них купить однушку, которую сдавать за 20 тыс. руб. в месяц. А могу положить в банк под 12% годовых. При инфляции в 8% чтобы сумма оставалась нетронутой, я смогу забирать 4% годовых, что составит 15 тыс. руб. в месяц. Почему же говорят, что арендный бизнес невыгоден?

[romalex]

так выше уже считали, и получился прямо противоположный результат:

Вот так, пишешь даже простым языком, все бестолку. Вот у них - "счиТАВОдов" тогда и спрашивайте. Я чужие глупости и безграмотность не комментирую.

[Аладьин]

Сравнивать в России инвестиции в недвижимость и депозиты- это весьма оригинальная идея. Даже на Западе люди, имеющие лишнюю копейку, не очень-то лезут в депозиты, а у нас так вообще только сумасшедшие сидят в них (их извиняет лишь то, что хранят они сущую мелочь).
По износу: ремонт в пять лет или чаще? Таджиков собрались селить? Так им не слишком принципиально, можно ремонт вообще никогда не делать. )))
Впрочем, все это не значит, что сдача в аренду квартир- это бизнес. Скорее, это развлечение для людей, у которых очень дохрена денег. Да и дополнительная копейка не помешает.  Есть еще, правда, прослойка людей типа меня, что в свое время подсобрали бабла и ввалили его в квартиры, чтобы в тяжкую годину было на что хлеба купить, но таких реально мало.

[terminator]

Ромалекс, а зря, прокомментировали бы эту линию рассуждений:

...к примеру есть у меня 4,5 млн. руб. И могу я на них купить однушку, которую сдавать за 20 тыс. руб. в месяц. А могу положить в банк под 12% годовых. При инфляции в 8% чтобы сумма оставалась нетронутой, я смогу забирать 4% годовых, что составит 15 тыс. руб. в месяц. Почему же говорят, что арендный бизнес невыгоден?

пример то из жизни, конкретный, с цифрами на руках так сказать. Или с теми же цифрами:

давайте посчитаем.
(1) однушка  стоимостью 4.5 млн. руб. сдается за 20 тыс. руб. через три года стоимость однушки возрастает  на 8% годовых = 6 млн. руб. (инфляция делает свое дело). мы имеем 5,7 млн. руб. + 20 000*36 месяцев = 6,4 млн. руб (то, что в реальности квартира будет простаивать пару месяцев компенсирует подорожание аренды - через пару лет она будет больше, чем сейчас).
(2) а теперь посмотрим что будет, если мы положим наши 4,5 млн. руб. на депозит. при ставке 12% годовых через три года сумма депозита составит 6,32 млн. руб.

То есть сдача в аренду - это вполне даже бизнес, позволяющий получить доходность на уровне банковского депозита

[terminator]

Вот график сравнения доходности банковского депозита со сдачей в аренду. Как мы видим, доходность сдачи в аренду ВЫШЕ доходности банковского депозита, если только цены на квартиры не падают, конечно

[romalex]

Ромалекс, а зря, прокомментировали бы эту линию рассуждений

Что комментировать то - что человек неуч и не знает элементарных понятий - доходность и инфляция, он думает, что инфляция - это фискал, который у него забирает 8% в банке :shok:, а то что даже с ценника этой квартиры чел получал бы  в банке ровно 45 000 ежемесячно и даже не сравнивает с 20 000 от сдачи - это вменяемо??? График тоже, нужно понимать, что он не применим к бизнесу (сдаче в аренду), здесь капитализируется РОСТ стоимости квартиры в период владения, но это "бумажная прибыль", т.к. ее реально нет, пока Вы не продадите саму квартиру, 90% сдающих никогда не продаст  - это аксиома. Что тут обсуждать то?

[terminator]

даже с ценника этой квартиры чел получал бы  в банке ровно 45 000 ежемесячно и даже не сравнивает с 20 000 от сдачи - это вменяемо???

Вы сами почитайте что написали. Мы что, по вашему живем в мире без инфляции вообще? конечно если положить денежки в банк и проедать все проценты по вкладу, то получится что депозит якобы "выгоднее". Но сама сумма то, с которой вы получаете процент, ТАЕТ от инфляции, тогда как квартира ОСТАЕТСЯ.

В нашем примере это означает следующее - мы кладем 4,5 миллиона в банк, снимаем проценты (45000 ежемесячно получается) и их проедаем. Но через лет пять за 4,5 млн. вы уже ни фига не сможете купить, разве что комнату в коммуналке в дальнем подмосковье. Ну и сумма с депозита в 45 000 руб. уже не будет выглядеть столь значительно. То есть вы предлагаете проедать эти деньги фактически!!! Мощная логика рассуждений о прибыльности депозита! Учитывайте инфляцию, дорогой!

короче говоря, перестаньте утверждать, что депозит всегда выгоднее сдачи в аренду, это не так. Если квартира грамотно куплена (местоположение) и сдается, то с нее доход будет даже немного больше, чем с депозита (естественно, за вычетом инфляции). Но зато можно не волноваться каких-то экономических пертурбаций - квартира никуда не пропадет, это надежно.